Sentencia nº 00097 de Sala 1ª de la Corte Suprema de Justicia, de 24 de Junio de 1992

SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA.-

S.J., a las quince horasdel veinticuatro de junio de mil novecientos noventa y dos.

Proceso ordinario agrario establecido en el Juzgado Agrario de P. por M.R.R., conocido como L.M.R.V., soltero, agricultor, vecino de Río Claro de Golfito, representado por su apoderado especial judicial L.. R.O.O.; contra la "Compañía Bananera de Costa Rica S.A.", representada por su apoderado general judicial L.. B.A.M., además, la Procuraduría General de la República y el Instituto de Desarrollo Agrario.Todos son mayores, y conlas excepciones hechas, casados, abogados y vecinos de S.J..

RESULTANDO:

1. -

   Con base en los hechos que expuso y disposiciones legales que citó, el actor planteó demanda ordinaria, cuya cuantía se fijó en quinientos ochenta y siete mil colones, a fin de que en sentencia se declare:"Que al exigirme la compañía demandada la entrega del terreno que me tenía arrendado en finca 62 de Golfito, está obligada a pagarme las mejoras que había ahí y que me pertenecían.2.- Que esas mejoras yo las adquirí tanto por haberlas comprado hace más de seis años, como por haberlas plantado yo mismo durante el curso del arrendamiento.3.- Que esas mejoras fueron introducidas a vista y paciencia de los personeros de la demandada, y nunca se me comunicó ninguna oposición a ellas.4.- Que las mejoras a que no tengo derecho y que la demandada debe pagarme son las descritas en el hecho 16 de esta demanda por un valor total de ¢587.000,00.5.- Que la demandada deberá pagarme también los intereses que esa suma devengue a partir de la notificación de la demanda, intereses que deberán calcularse al tipo de interés bancario actual, para financiación de préstamos personales, sea del dos por ciento mensual, por resultar lo más justo para las partes.6.- Que si la demandada no quiere pagarme las mejoras, entonces deberá establecerse que existe una co-propiedad entre la demandada y el suscrito actor, en relación con el terreno que se me había arrendado y en donde yo tenía mis mejoras, en la proporción del valor del terreno y de las mejoras.7.- Que la demandadadeberá de pagarme ambas costas de esta demanda.".

2. -

   El apoderado de la demandada contestó negativamente la demanda y opuso las excepciones de falta de derecho, falta de interés actual, sine actione agit y prescripción.

3. -

   El J., L.. E.R.R., en sentencia de las 16 horas del 6 de setiembre de 1990, resolvió:"... se declara sin lugar en todos sus extremos la presente demanda ordinaria agraria establecida por M.R.R. contra la Compañía Bananera de Costa Rica, representada por el L.. B.A.M. acogen las excepciones opuestas por la demandada de falta de derecho y sine actione agit.Se rechaza la de falta de interés actual.La defensa previa de prescripción ya fue resuelta en autos.Se resuelve el asunto sin especial condenatoria en costas."

   .Al efecto consideró el señor J.:"I) Sobre documentos:En autos aparece un documento auténtico en donde se ratifica una venta de mejoras entre el actor M.R.R. y el trasmitente D.R. Santana.Mejoras que le pertenecían a este último en un terreno de la Compañía Bananera de Costa Rica, sito en finca sesenta y dos de Coto (ver documento a folio 5).Así mismo aparece una carta o documento privado en donde el representante de la Compañía Bananera de Costa Rica le indica al actor R.R. que su contrato de arrendamiento ha sido cancelado por esta empresa con fecha veintiuno de octubre de mil novecientos ochenta y tres, siendo sólo un documento privado, incluso sin el sello respectivo de la empresa ni membrete (ver carta a folio 6).También se aportó una copia certificada del contrato de arrendamiento de la Compañía Bananera de Costa Rica, aquí demandada con el aquí actor en donde constan las estipulaciones contractuales, referentes al terreno en donde se discuten las mejoras, suscrito por ambas partes y firmado por dos testigos (ver copia certificadas a folios: 34 a 37).II) Hechos probados:1) Que el actor adquirió del señor D.R.S., mediante venta, unas mejoras situadas en un terreno perteneciente enese entonces a la Compañía Bananera de Costa Rica, y las mismas consistían en media hectárea de maíz, ochocientas matas de plátano, una casa de habitación con un pozo de agua y una desgranadora de maíz (ver documento auténtico de ratificación de venta de mejoras a folio 5, demanda a folios 1 a 4, y testimonial de M.S., E.H., M.A. a folio 90 a 92);2) Que el terreno en que estaban las mejoras reclamadas por el actor es de una área de aproximadamente hectárea y media, completamente plano, el cual se encuentra actualmente cultivado de palma aceitera y el mismo se encuentra en posesión de la Compañía Bananera de Costa Rica.No se apreció ningún otro cultivo ni casa, sólo un pozo de alcantarillas (ver inspección judicial a folio 89);3) Que después de adquirido el derecho a las mejoras, el actor procedió a sembrar otros productos agrícolas como cacao y árboles frutales y mantenía en una ocasión un peón ahí con el fin de que cuidara los mismos (ver libelo de demanda, y testimonial de M.S., E.H., M.A. a folios 90 a 92, y de C.M. a folio 111);4) Que el actor R.R. suscribió un contrato de arrendamiento del terreno con la Compañía Bananera de Costa Rica el día doce de agosto de mil novecientos ochenta, bajo el número GP-6101, con doce cláusulas reguladoras del mismo, el cual fue prorrogado el día doce de agosto de mil novecientos ochenta y dos (ver copias certificadas de contrato y prórroga, standard elaborado por la Compañía Bananera de Costa Rica a folios 34 a 46);5) Que el Jefe del Departamento Legal de Golfito de la Compañía Bananera de Costa Rica le envió una carta al actor, con fecha veintiuno de octubre de mil novecientos ochenta y tres en la que le informaba que su contrato de arriendo de tierras, fue cancelado por necesitarla la Compañía para la siembra de palma, dándole un término para que desalojara (ver carta a folio 6);6) Que una vez que recibió comunicación el actor de la cancelación del arriendo con la Compañía Bananera, éste gestionó ante ésta para que se le reconocieran las mejoras introducidas en el inmueble arrendado, de lo cual logró sólo que se le hiciera un inventario de las mismas, por parte del señor E.C.M., trabajador de esa Compañía citada, pero no consta ningún avalúo o trámite de pago de dichas mejoras por parte de esa empresa (ver notas a folios 21 y 22 del representante de la Compañía Bananera de Costa Rica, contestación de demanda, testimonial de C.M. a folio 111, y M.A.U. a folio 91 vto. y 92);7) Que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento entre el actor y la Compañía Bananera de Costa Rica se estipuló que:"El Contratista no podrá en ningún caso emprender ninguna clase de cultivos permanentes (salvo acuerdo con el Superintendente y el Administrador de la Compañía)", además estipula que: "En consecuencia, tan pronto como llegue a conocimiento de la Compañía que se ha infringido la anterior disposición, podrá tener de hecho por cancelado el contrato y mandará destruir los cultivos que en contravención a tal disposición se hubieran hecho";8) Que en la cláusula tercera del citado contrato de arriendo también se estipuló que:"El Contratista no podrá hacer sobre el terreno arrendado construcciones de ninguna clase, excepto aquellas que fueren absolutamente indispensables para la buena explotación del terreno arrendado (pero con autorización siempre del superintendente) y no obstante esta autorización, la construcción que se verifique deberá ser retirada del terreno tan pronto como la compañía lo exigiere" (ver en este hecho y el anterior copias certificadas a folios 34 a 37);9) Por último la cláusula novena del contrato dispone que:"El Contratista se obliga a devolver a la Compañía el terreno tal como hoy lo recibe, incluyendo además todos los cultivos y mejoras existentes en la época de la terminación del contrato, sin obligación de parte de la Compañía de indemnizar al Contratista suma alguna por ningún motivo.La compañía queda facultada para entrar en posesión del terreno arrendado al finalizar el contrato por cualquier causa (ver copias certificadas del contrato de arriendo a folios: 34 a 37).III) Hechos no probados:1) Que actualmente existan las mejoras que se reclaman en el presente juicio, ya que en la inspección judicial realizada se constató que en el terreno sólo hay cultivado palma aceitera (ver inspección a folio 89);2) Que la Compañía hubiere arrancado, aprovechado o destruido las mejoras realizadas sobre el terreno por el aquí actor al tomar posesión del mismo y sembrar palma, ya que en autos no se determinó quién fue el que las aprovechó o destruyó (ver libelo de contestación de demanda y testimonial de M.S., H.G., A.U., a folios 90 a 92);3) Que la Compañía Bananera hubiera ordenado un avalúo de las mejoras pertenecientes al actor en dicho terreno, ya que sólo fue un inventario de las mejoras y tampoco hubo acuerdo del pago de las mismas (ver declaración de C.M. a folio 111 y documentos a folios 21 y 22);4) Que el actor R.R. hubiera abandonado voluntariamente el terreno arrendado, en razón de que la Compañía Bananera de Costa Rica se comprometiera formalmente a aprobar algún trámite de pago de mejoras gestionado por el actor, ya que no quedó demostrado en autos ni que existiera trámite de pago de éstas y menos su aprobación por parte de esa Compañía (ver testimonial antes citada, libelo de contestación de demanda y documentos de folios 21 y 22).IV) Sobre el fondo:Con base en todo lo antes expuesto se tiene que en el presente asunto no quedó demostrado en forma concreta cuáles eran las mejoras que habían sobre el terreno arrendado por el actor M.R.R., ni sus características, ya que no consta en autos ningún documento público que indique las mismas.Por su parte en la inspección judicial realizada se constató la inexistencia de éstas mejoras, observándose sólo un pozo de alcantarillado, unas latas viejas de zinc, y algunas pocas matas de plátano y un árbol de aguacate.Pero fuera de lo antes citado no se observó ninguna agricultura ni casa de habitación, sólo cultivos de palma aceitera.Por lo que no fue posible determinar la existencia de las mejoras reclamadas a que hace referencia el actor en su libelo de demanda y en el documento aportado de ratificación de venta de mejoras (a folio 5).Por otra parte no quedó demostrado tampoco que la Compañía Bananera hubiera aprobado algún trámite de reconocimiento de mejoras y subsiguiente pago de las mismas al aquí actor, ya que en contestación a un mandamiento del Juzgado Civil de Golfito respecto a un avalúo hecho por el señor E.C.M. señalaron que no aparecía en los archivos y documentos de esa empresa.Igualmente fue recibido el testimonio de este señor citado para mejor resolver y el mismo dijo en su declaración que a él no se le encargó un avalúo sino un inventario de las mejoras en el terreno arrendado al actor.Que dentro de éstas observó en ese entonces que existían matas de cacao, sepas de plátano, árboles frutales, un rancho y un pozo, pero no determina este testigo por el tiempo transcurrido, el número aproximado de estos cultivos.Tampoco la testimonial evacuada en el juicio de recibimiento de pruebas es muy coincidente en cuanto al número aproximado de los cultivos, aunque respecto al cacao el mismo estaba recién sembrado y no estaba todavía en producción, según testimonial de H.G., quien también afirmó que habían habido en el lugar dos casas de habitación.Pero el documento de ratificación de venta de mejoras (folio 5), habla de otras mejoras diferentes introduciendo: media hectárea de maíz y una desgranadora de maíz, dentro del cobro total de estas mejoras gestionado por el actor.Mejoras que no señalan los testigos en sus declaraciones.Por lo que no ha existido uniformidad probatoria respecto al variado tipo de mejoras alegadas. Con relación a la nota de la Compañía Bananera de Costa Rica en que comunica al actor la cancelación de su contrato de arriendo, para la siembra de palma y la correspondiente prevención a éste de que desaloje el inmueble dentro de tres meses (folio 6), aportada por el actor, viene a demostrar que la parte actora tuvo conocimiento que esa empresa iba a dar por finalizada la relación contractual arrendataria conel objeto de destinar ese inmueble a otros fines agrícolas.Por otro lado, el contrato de arrendamiento suscrito entre el actor y la Compañía Bananera, aportado a los autos (folios 34 a 42) nos viene a despejar más las condiciones en que se hizo la contrataciónentre esas partes.En primer lugar el artículo segundo del contrato indica que el Contratista no podrá en ningún caso hacer cultivos permanentes enel fundo, salvo aprobación de la Compañía.Así mismo el artículo tercero prohíbe el Contratista hacer construcciones sobre el terreno arrendado, salvo las absolutamente indispensables para la explotación del fundo, pero sólo con la autorización respectiva.En estos dos artículos citados según se desprende la Compañía arrendante no autoriza los cultivos y construcciones permanentes por parte del arrendatario, en resguardo de sus intereses en cuanto a la disponibilidad posterior del terreno.En la cláusula Cuarta del referido contrato, la Compañía arrendante se reserva el derecho de dar por terminado el contrato, sin responsabilidad ni obligación de indemnizar de su parte el contratista, cuando a bien lo tenga con el simple aviso.Incluso aunque no se haya aprovechado el Contratista de las plantaciones por requerir un tiempo mayor de desarrollo, no enerva el anterior derecho del arrendante.Por lo que esta cláusula contractual viene a facultar al arrendante a dar por terminado el contrato de arriendo en cualquier momento y viene a limitar los derechos del arrendatario el cual debe asumir el riesgo que implica que se le cese en el arriendo en cualquier eventualidad en que lo requiera la Compañía arrendante.Igualmente como en el caso de las dos cláusulas anteriores, ya que se restringen también los derechos del arrendatario al no poder hacer construcciones ni cultivos permanentes en el fundo, como sería la casa de habitación que se reclama y los cultivos de plátano y cacao, ya que también estos últimos podrían ser considerados como cultivos permanentes y por ende no autorizados.Y por último en el artículo noveno de ese contrato se estipuló que el Contratista está obligado a devolver a la Compañía el terreno arrendado tal y como lo recibió, incluyendo además todos los cultivos y mejoras existentes a la fecha de finalización del contrato, sin la obligación de parte de la Compañía de indemnizar al Contratista suma alguna por ningún motivo.Y además queda facultada la Compañía para entrar en posesión del terreno arrendado una vez finalizado el contrato de arriendo.Por lo que se debe entender que esta última cláusula citada viene a complementar los restantes artículos ya analizados, despejando cualquier duda respecto al reconocimiento o no de las mejoras realizadas sobre el fundo arrendado.Es decir, expresamente se hace la reserva de que debe el Contratista devolver el terreno incluyendo las mejoras existentes a la finalización del contrato, por lo que se interpreta que es una renuncia a las mismas de parte del arrendatario en lo que respecta a las existentes a ese momento a favor del arrendante.Además, sin la obligación de indemnización de las mismas por parte de la Compañía arrendante.Así las cosas debe considerarse este tipo de contratación como un contrato de adhesión en que la parte que lo suscribe sabe de antemano que se somete a las estipulaciones ya fijadas por la empresa y que respecto al Contratista las condiciones del mismo son menos favorables y a veces más desventajosas, como en el caso de autos.En nuestra legislación es el artículo 1023 del Código Civil en sus incisos 2, 3 y 4 que nos viene a regular el contrato de adhesión y concretamente el inciso 2) es el que viene a señalar cuáles son las cláusulas que incurren en nulidad absoluta, indicando diecinueve situaciones en forma de "numerus clausus", pero su declaratoria debe ser a solicitud de parte.Este articulado se refiere principalmente al contrato de compraventa y dentro de su nómina de cláusulas objeto de nulidad no vienen incluidas las que se discuten en el presente asunto.Y tampoco se gestiona en el presente juicio ordinario ninguna nulidad de cláusulas contractuales del contrato de arriendo que se discute, ya que es sólo la petitoria en cuanto al reconocimiento o no de las mejoras introducidas.Nuestras normas jurídicas que regulan el arrendamiento de cosas (artículo 1124 y siguientes del Código Civil) contiene un capítulo especial sobre reglas especiales del arriendo de predios rústicos (artículo 1156 y siguientes del Código Civil), pero viene a regular muy poco esta modalidad de arrendamiento, dejando por fuera aspectos importantes en cuanto a la forma de los contratos, las condiciones de las partes y el reconocimiento de mejoras a la finalización de los mismos.Así las cosas al haberse suscrito ese contrato tipo standard, de adhesión, entre las partes, en forma voluntaria, por disposición expresa de las cláusulas ya citadas no es posible acceder al reconocimiento de las mejoras que aquí se reclaman, por haberse establecido con anterioridad que no se reconocerían las mismas y haber tenido la facultad también la Empresa de concluir el contrato de arriendo en cualquier momento sin responsabilidad de su parte.Además de que no quedó demostrado en autos que se hubiera hecho algún trámite de avalúo para el pago de las mejoras reclamadas, sino simplemente un inventario informal por una persona que no fue la competente, ni con poder de decisión suficiente dentro de la Compañía demandada.Debe tomarse en cuenta además que no se hizo ninguna inspección previa en el momento oportuno con el fin de constatar la existencia de las mismas, a solicitud del interesado.Por lo que la inspección judicial posterior realizada en el juicio de recibimiento de pruebas no vino a constatar ninguna de las mejoras reclamadas, ya que a ese momento no existía nada.Por lo que se rechaza y declara sin lugar en todos sus extremos la presente demanda ordinaria agraria establecida por M.R.R. contra Compañía Bananera de Costa Rica representada por el L.. B.A. Meneses.V) Sobre excepciones: Se acogen las excepciones opuestas por el representante de la demandada de falta de derecho y sine actione agit, por no haberle asistido derecho al actor y ser la segunda comprensiva de la anterior.Se rechaza la de falta de interés actual por haber mérito para la interposición de la acción.La defensa previa de prescripción ya fue resuelta en autos.Se resuelve el asunto sin especial condenatoria en costas, por haber litigado la actora de buena fe de conformidad con lo dispuesto por el artículo 222 del Código de Procedimientos Civiles.".

4. -

   El L.. O.O., en su expresado carácter, apeló, y el Tribunal Superior Agrario, integrado por los Jueces Superiores licenciados L.E.M.M., R.S.S. y C.B.M., en sentencia dictada a las 14:10 horas del 23 de mayo de 1991, confirmó la sentencia recurrida.El Tribunal fundamentó su fallo en las siguientes consideraciones que redactó el J.M.M.:"I. Sobre documentos.Si bien es cierto que el señor a-aquo en la resolución apelada dedica un considerando a los documentos presentados en autos, en definitiva en esa parte de la sentencia ni en la dispositiva, hace mención expresa rechazándolos o admitiéndolos, si es que se pensaba en una conclusión en este sentido, pero la realidad es que actualmente, con las disposiciones que sobre documentos contienen los artículos 155, 368 y siguientes del Código Procesal Civil, resulta innecesario un pronunciamiento en tal sentido, como sí lo exigía con anterioridad y hoy derogado Código de Procedimientos Civiles en su numeral 199, pero en definitiva el señor J. los admite, porque sirven de elemento probatorio a los hechos que ha tenido por demostrados en su sentencia.No obstante lo anterior, la prueba documental llegada a los autos, así como toda la demás que ha sido evacuada en el proceso ordinario que ahora nos ocupa, será analizada conforme a las disposiciones del artículo 54 de la Ley de Jurisdicción Agraria, sea a conciencia y sin sujeción estricta a las normas del derecho común, pero desde luego expresándose los principios de equidad o de derecho en que se basa el criterio que se expondrá.Así las cosas el Tribunal admite como prueba documental la presentada por el actor, que forma el folio cinco y que ha denominado ratificación de ventas de mejoras, por resultar de influencia en la decisión de la litis y haberse otorgado ante notario público y hacer fe, así como el de folio seis presentado por esa misma parte, que es una comunicación mediante la cual el señor B.A.M. solicitada a don M.R. desalojar la finca a la que se refiere este proceso ordinario.Igualmente resultan admisibles e importantes para la resolución del pleito, las certificaciones de folios treinta y cuatro al cuarenta y seis, expedidas también por notario público.Artículo 369, párrafo 2, del Código Procesal Civil, de aplicación al caso por lo que al efecto dispone el artículo 26 de la Ley de Jurisdicción Agraria.Lo anterior así se ha dispuesto, ante los alegatos que en tal sentido ha formulado la parte recurrente.II.- El Tribunal prohíja la relación de hechos que como demostrados contiene la sentencia de primera instancia, por ser fiel reflejo de los autos y constar en el expediente los elementos probatorios en que se fundamentan los hechos.Asímismo el Tribunal comparte lo dispuesto sobre hechos indemostrados que resultan de influencia para el dictado de esta resolución.III.- En este litigio, como se verá, se ha hecho una confusión entre lo que es mejora y lo que es accesión; en efecto, desde el inicio de la demanda, el actor ha manifestado que lo que pretende es el pago de las mejoras por él adquiridas y las realizadas en el inmueble de la sociedad demandada.Está demostrado que desde antes de que el actor entrara en posesión del predio por el contrato de arrendamiento celebrado con la Compañía Bananera, este señor había adquirido, de don D.R.S., lo que estos contratantes denominaron "mejoras"; efectivamente y como ya lo ha establecido el Tribunal (voto 750, 1990) las mejoras se hacen sobre cosas preexistentes, las construcciones y las plantaciones nuevas, que es lo reclamado en este ordinario, no constituyen mejoras aún cuando aumenten el valor del inmueble.Jurídicamente, éstas constituyen una accesión al inmueble, que se regula conforme a las disposiciones de los artículos 508 y 509 del Código Civil.En el caso de autos está demostrado con la testimonial recibida que el actor plantó unas siembras en la finca de la demandada cuando poseía la misma por haber celebrado con la Compañía Bananera un contrato de arrendamiento y no obstante que en la contratación no se le permitiría, don M. llevó a cabo unas siembras de cacao que es cultivo perenne, contraviniendo con su actuación las cláusulas de la contratación, o sea que su actuación no fue de buena fe.Es evidente en consecuencia, que lo que está solicitando el señor R.R. es que se le paguen las plantaciones que él hizo, así como la casa y el pozo para sacar agua, que aún cuando las llamó mejoras, no por ello su pretensión ha de desestimarse, ya que la petitoria es clara en cuanto que lo que pide es se le paguen las referidas plantaciones y construcciones.Puestas así las cosas, debe de examinarse si éstas se realizaron con o sin el consentimiento de la propietaria del inmueble, porque dependiendo de como sea, la solución legal es diferente, en el primer supuesto se debe de estar a lo que dispone el artículo 508 del Código Civil y en el segundo a lo que expresa el numeral 509 ibídem.Es obvio que en este caso la sociedad demandada arrendante no dio el consentimiento para que se realizaran las siembras y construcciones en cuestión, así se desprende de la cláusula o artículo segundo, que dispone:"El contratista no podrá en ningún caso emprender en ninguna clase de cultivos permanentes, salvo que medie acuerdo entre Contratista y el Superintendente del Distrito, y ese acuerdo será aprobado por el Administrador de la Compañía.En ningún caso los cultivos que se verifiquen deberán perjudicar los intereses de la Compañía. ..."

   .En el artículo tercero también se prohíbe el levantamiento de construcción, al disponer que:"El contratista no podrá hacer sobre el terreno arrendado construcciones de ninguna clase, excepto aquellas que fueren absolutamente indispensables para la buena explotación del terreno arrendado, pero éstas no podrán llevarse a cabo en ningún caso si no es con la autorización escrita del Superintendente del Distrito.No obstante que media tal autorización, la construcción que se verifique deberá ser retirada del terreno tan pronto como la Compañía lo exigiere, siempre que ésta de aviso al contratista con treinta días de anticipación".Como se desprende de lo anteriormente expuesto, el actor o criterio de este Tribunal no podía ignorar la prohibición establecida en el contrato por él celebrado con la Compañía, no obstante que don M. lo niega, pero esa negación no lo llevó hasta a acudir a los tribunales para erguir de falso las contrataciones, porque fueron tres las celebradas entre las partes (véase certificaciones de folios 34 al 46 ambos inclusive).Si ello es así, para resolver la litis ha de aplicarse al citado numeral 508; este prevé dos situaciones a saber:1) Cuando se planta o edifica de mala fe y2) cuando es de buena fe.En este caso como el actor conocía que estaba plantando en terreno ajeno y conla prohibición de hacerlo para productos permanentes, no puede considerársele de buena fe, por ello ha de aplicarse para resolver la litis, una de las dos soluciones que da la primera parte del artículo citado que dice:"El dueño del terreno en que otra persona, sin su consentimiento, hubiere edificado o sembrado, tendrá el derecho de hacer suyo el edificio, plantación o sementera, o el exigir que se quiten o destruyan a costa del que los hizo, quien además puede ser condenado a indemnización de los daños y perjuicios ocasionados al dueño del suelo.De acuerdo con la contestación de la demanda y los argumentos expuestos eneste caso la compañía demandada lo que pretende es que se quiten o destruyan las plantaciones y construcciones, lo cual de hecho ya se hizo porque en el reconocimiento judicial llevado a cabo en los autos, ya se determinó que en la finca en cuestiónlo único que hay sembrado, aparte de un árbol de aguacate y el pozo de agua con alcantarilla, es sembradíos de palma aceitera.En razón de lo expuesto enesta resolución y normas citadas, sin necesidad de hacer un profundo análisis de la contratación a que se han referido las partes y el señor J. de primera instancia, por no tratarse de la resolución del contrato, es que se confirma entodos los extremos laresolución recurrida.".

5. -

   El apoderado del actor planteó recurso para ante esta Sala, en el que manifestó:"Violaciones que acuso:Considero que fundamentalmente se producen enla sentencia impugnada violaciones directas a los artículos 508 y 509 del Código Civil, como paso a analizar.Naturaleza de las infracciones.El análisis de la situación fáctica que se hace en la sentencia es aceptable, pero se incurre en los vicios apuntados al aplicar el derecho a esa situación; es cierto que en realidad se produjo una inexactitud jurídica al indicar que se reclama el pago de las mejoras y no de las accesiones como es lo correcto; sin embargo, el J. conoce el derecho, y si se dan correctamente los hechos y es clara la petición, debe de suplirse la falta de precisión jurídica, como en el presente caso, y bien lo ha hecho el Tribunal.Ahora bien, partiendo de esos supuestos, el Tribunal aplica el artículo 508 del Código Civil, considero que equivocadamente; esa disposición regula aquella construcción o plantación que se ha hecho sorpresivamente, quedando a opción del propietario quedarse con esas accesiones o destruirlas sin pago de precio alguno; haciendo la diferencia, no si es de mala fe, sino si existía consentimiento del propietario o no; y en el último supuesto, si se demostraba que se había construido o sembrado de buena fe (aún cuando no existiera consentimiento del propietario), hacía el derecho a cobrar el valor.Pero ese artículo está malaplicado al presente caso, pues la situación que regula no es la que se analiza en este juicio, por cuanto, lo sembrado y construido por el actor, lo fue en un largo lapso; es decir, transcurrieron muchos años durante los cuales mi patrocinado sembró y edificó enel terreno "a vista y paciencia del dueño", que es la compañía aquí demandada; y digo que a vista y paciencia, por cuanto no es posible que estando elpredio que poseía mi representado, dentro de la finca general de la compañía, y por donde necesariamente circulaban diariamente los funcionarios y personeros de la empresa, repito, no es posible que no se dieran cuenta de lo que ahí sucedía; tanto tiempo pasó que incluso existieron traspasos de lo que ellos llamaron mejoras; incluso mi representado entró al terreno porque compró esas mejoras al anterior titular del contrato de arrendamiento con la Compañía; y supuestamente ésta aceptó ese traspaso, pues firmó arriendo (según documentos que el Tribunal admite) conel ahora actor, lo que demuestra que conocía esa contratación; entonces, a lo largo de años, se llevaron a cabo construcciones, y siembras estables, situación que está regulada no por el artículo 508 como erróneamente estimó el Tribunal, sino por el artículo 509 del Código Civil, que establece que si se ha edificado, plantado o sembrado, pero a ciencia y paciencia del dueño, éste podrá hacer suya la plantación o fábrica, pagando el valor que haya costado..."; como puede verse aquí no se entra a analizar si hay buena fe o no de quien construye, sino si ha sido "a ciencia y paciencia del dueño"; de donde se deduciría la existencia de un consentimiento tácito, independiente de la relación que pueda existir entre las partes, y sancionándose así esa pasividad del propietario; con ello se evita abusos de los propietarios, que podrían dejar que se construyera y sembrara en su propiedad, y que luego, ya terminada la construcción se la apropiaran produciéndose un enriquecimiento injusto, lo que a todas luces la ley debe de evitar y se logra con la disposición que debía de aplicarse eneste caso, sea el artículo 509 del Código Civil y no el 508 como lo hizo el Tribunal; en este caso, si la Compañía actora es muy poderosa y no es creíble que tratara de enriquecerse injustamente a costa del campesino, si es obvio que se produjo en perjuicio de este último un empobrecimiento también injusto, que la ley no puede prohijar.Se produjo así la violación del artículo 509 del Código Civil por falta de aplicación.Aplicando principios de justicia en el razonamiento del Tribunal, debe de llegarse a la conclusión que existió conocimiento por parte de la Compañía de lo que por muchos años se construía y sembraba en ese predio y que lo toleró, y que igualmente cuando quiso, ordenó dar por terminado el contrato con total desprecio de los derechos del parcelero quien por muchos años había hecho el medio de su subsistencia lo que producía ese terreno; aceptación, que hay prueba incluso de que se hizo por funcionarios de la compañía (declaración de E.C.) un avalúo o inventario de lo que ahí existía induciendo el parcelero a creer que se le iba a pagar buenamente por parte de la compañía elvalor de sus accesiones, y lo que lo motivó a dejar el terreno sin reclamo inmediato, todavía más inducido a error por la ayuda que con vehículo de la Compañía le dio el señor E.C. (quien declaró en el juicio), trasladándole sus enseres.La importancia en la parte resolutiva de la sentencia, estriba en que si no se hubiere incurrido en los vicios acusados, si no se hubiere aplicado incorrectamente el artículo 508 del Código Civil, y si se hubiera aplicado el artículo 509 del mismo Código, como era lo correcto, debía entonces acogerse la demanda concediendo al actor su reclamación conforme a la demanda, estimando que existió tolerancia de la demandada en los términos del artículo 509 citado y por lo tanto con lugar la demanda.Petición:S. se declare con lugar el recurso de casación anulando la sentencia impugnada, y resolviendo sobre el fondo conforme al mérito de los autos, se declare con lugar la demanda en todos sus extremos.".

6. -

   En los procedimiento se han observado las prescripciones legales.Se dicta estasentencia fuera del plazo de ley, pero dentro del concedido por la Corte Plena.

   Redactael Magistrado Montenegro; y

   CONSIDERANDO:

   I.-

   En la sentencia de primera instancia, el señor J. destacó, como no probado, que la Compañía demandada hubiere arrancado, aprovechado o destruido las mejoras cuyo pago protesta en este juicio el actor, con lo que, según este juzgador, no se demostró, en forma concreta, cuáles eranesas mejoras, ni sus características.Destacó también, como carente de prueba, que la empresa accionada hubiese aprobado algún trámite en orden a reconocer esas mejoras y pagar su precio.El Tribunal Superior, en el pronunciamiento que aquí se recurre, admitió sin reservas tales consideraciones; si bien, por lo que toca al fundamento jurídico de la pretensión, adujo otras razones ajenas a la cuestión fáctica, que a la postre se aunaron para confirmar aquella sentencia.Esto nos lleva a concluir que la decisión encuentra en la tesis de los juzgadores dos fundamentos: uno relativo a la carencia de prueba y otra concerniente a la imposibilidad de acceder a la pretensión, almargen del aspecto probatorio, por vedarlo la naturaleza y el texto del contrato que vinculaba a las partes.El recurrente soslayó del todo lo primero y antes bienexpresamente manifestó que la situación fáctica expuesta en la sentencia era aceptable.No advirtió que en las consideraciones finales del Tribunal Superior se partía de una hipótesis fáctica que no aceptaba el juzgador sino que éste aducía por vía de argumento.De aquí que no es posible limitar la censura a las consideraciones de derecho, prescindiendo de la cuestión probatoria, o sea sin combatir la afirmación del Juzgado, apoyado por el Tribunal Superior, de que el actor no demostró la existencia ni las características de las mejoras reclamadas.

   II.-

   No es óbice, para así estimarlo, la circunstancia de que nos hallemos en presencia de un proceso agrario, que ciertamente determina un menor rigor formal en el recurso, pues si bien es inopinable que en esta materia no se requiere citar puntualmente las normas infringidas, no se debe olvidar que se trata entodo caso de una instancia rogada, donde no es posible examinar extremos del fallo que no hayan sido objeto de específica censura.De aquí que, si el aspecto fáctico no puede ya ser variado, a nada conduce cuestionar la opinión del Tribunal sobre si el vínculo permitía cobrar o no las mejoras, o si se trataba de un caso de accesión mal reclamado, pues no existiendo prueba sobre la obra realizada ni de sus características, carecería de utilidad tal discusión.Síguese, de lo expuesto, que la censura, tal y como se expone, no es atendible, por lo que procede descartar las violaciones acusadas, y confirmar la sentencia recurrida.

   PORTANTO:

   Seconfirma la sentencia recurrida.

   Edgar Cervantes Villalta

   Ricardo Zamora C.Hugo Picado Odio

   Rodrigo Montenegro T.Ricardo Zeledón Z.

   Francisco Bolaños Montero

   SecretarioMSA

   NOTA DEL MAGISTRADO ZELEDON:

   El suscrito tiene claro que no ha habido suficiente prueba respecto de las mejoras introducidas en el fundo dado en arrendamiento al actor cuyo propietario es la Compañía Bananera de Costa Rica; sin embargo, por tratarse de un arrendamiento agrario, el cual es muy diferente -por los fines perseguidos y la función económica asignada a éste-, del arriendo de predios rústicos "artículos 1156 a 1160 del Código Civil", ubicado dentro del título "Del arrendamiento de cosas" propio del Derecho Civil para la propiedad no productiva, han de ser otros los criterios para la calificación de las mejoras, e igualmente otros los criterios para la indemnización de éstas.Respecto a la indemnización en el Derecho Agrario, es constante en todos los países la clasificación de las mejoras en dos grupos.Unas, en las cuales es necesario el consentimiento o permiso del propietario, que, si no lo diere, se le podría pedir a la autoridad correspondiente y que van a determinar una modificación sustancial en la producción.Por otra parte, se encuentran aquellas que no requieren consentimiento del arrendador, aunque generalmente se le debe comunicar la intención de realizarlas; comunicación que se debe hacer al igual que para el caso anterior, por carta certificada con acuse de recibo; éstas son las que se tengan que hacer en el giro normal del ejercicio del cultivo.La ejecución de mejoras que va íntimamente relacionada con la duración del arrendamiento, trae como consecuencia la necesidad de una adecuada indemnización de ellas al finalizar el contrato ya que éstas pasarán a poder del arrendador.En ese extremo las diferentes legislaciones han establecido sistemas eficientes para su justipreciación, ya que es orientación general el pago de ellas y el correspondiente derecho -para el arrendatario- de retener el bien hasta su efectivo pago.Las mejoras se configuran en una fattispecie compleja, compuesta de un acto jurídico -acto real no negocial- de mejoramiento, y de un hecho natural que constituye el resultado del acto de mejoramiento, o sea, la mejora material.El problema jurídico fundamental en esta materia lo encontramos en el interés del arrendatario a mejorar el fundo, a los fines de obtener una mayor productividad en su provecho, y el interés del propietario de adueñarse de esas mejoras.En última instancia los intereses públicos se dirigen a favorecer las iniciativas del arrendatario que incrementen la producción agrícola y estimulen la capacidad productiva del fundo.

   Ricardo Zeledón Zeledón

   msaSecretario