Sentencia nº 00014 de Sala 1ª de la Corte Suprema de Justicia, de 9 de Febrero de 1996

SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA.San J., a las catorce horascuarenta minutos del nueve de febrero de mil novecientos noventa y seis.-

Proceso abreviado establecido en el Juzgado Segundo Civil de Heredia por Cooperativa Isidreña de Ahorro y Crédito R.L. representada por su gerente R.M.P., administrador de empresas, vecino de San Isidro de Heredia contra Mombor de Heredia Sociedad Anónima representada por V.A.M.M., comerciante y en lo personal. Figuran, además, D.F.A.A., vecino de San José, N. Q.U. y M. delR.R.A. en sus condiciones de apoderados especiales judiciales de la actora y demandado en su orden. Todos son mayores, casados y con la salvedad dicha vecinos de Heredia.-

RESULTANDO:

1. -

   Con base en los hechos que expuso y disposiciones legales que citó, el apoderado de la actora planteó proceso abreviado cuya cuantía se fijó en ¢4.000.000,00, a fin de que en sentencia se declare: "1.- Que por haberlo consentido las partes, en el contrato de arrendamiento celebrado entre la Cooperativa Isidreña de Ahorro y C.R.L., y el señor V.M. M., se sustituyó el inquilino por la empresa Mombor de Heredia Sociedad Anónima. 2.-Que son totalmente válidas las cláusulas pactadas en dicho contrato, sexta y sétima, elevado a escritura pública por la N.D.M. F.G., en su protocolo primero, folio sesenta y tres vuelto, escritura número ochenta y cuatro, a las diez horas del dos de febrero de mil novecientos noventa, en donde las partes convienen:1) renuncia por parte de la empresa arrendataria del derecho de llave y 2) Obligación de desocupar el local cuando la Cooperativa procediere a la venta del inmueble. 3.- Que la empresa Monbor (sic) de Heredia Sociedad Anónima, ha incumplido el contrato de arrendamiento celebrado entre la Cooperativa Isidreña de Ahorro y C.R.L., y Monbor (sic) de Heredia Sociedad Anonima, (sic) antes V.M.M. por haber incumplido ésta dicho contrato.5.- Que en la Empresa Monbor (sic) de Heredia Sociedad Anónima debe proceder a desalojar de inmediato el local que ocupa propiedad de la Cooperativa, y en donde ha instalado una farmacia denominada "Zurquí".6.-Que la empresa Monbor (sic) de Heredia Sociedad Anónima, debe pagar accesoriamente los Daños y Perjuicios causados a la Coopetativa actora los que se liquidarán en ejecución de sentencia, así como ambas costas de este juicio, del embargo preventivo planteado, de la consignación para que la demandada cumpliera con lo pactado en el contrato de arrendamiento. Daños y perjuicios, motivo que los origina, en que consisten y estimación especifica de cada uno de ellos. I.- Motivo que origina los daños y perjuicios: El motivo que origina los daños y perjuicios que de seguido detallo y que se reclaman, es la falta de cumplimiento que ha tenido la demandada del contrato de arrendamiento pactado, al no desocupar el local que ocupa, la Cooperativa no ha podido vender el inmueble pese a que tiene un cliente que lo compra de inmediato y en consecuencia los mismos consisten y se estiman así:1.- Gastos de depreciación: Al tener el inmueble en su poder se producen gastos de depreciación, por cuanto ella corre en contra de la Cooperativa, y esto tiene un valor de estimado mensual de... 45.923.92. 2.-Gastos de impuestos:Por la misma razón, mientras el inmueble esté en poder de la Cooperativa, la misma debe pagar impuestos que se estiman en veinte mil colones mensuales... 20.000.003.- Gastos de mantenimiento de edificios: Son los gastos en que la Cooperativa incurre actualmente para mantener el Edificio en buenas condiciones de uso, por concepto de limpieza, cambio de fluorescentes, cuidado del edificio y mantenimiento de tuberías. Mensualmente se estima en... 14.500.004.- Intereses dejados de percibir por la no venta del inmueble: En el momento en que la Cooperativa realice la venta del inmueble por la suma de Trece Millones de colones, dicho dinero comenzará a generar ingresos por intereses estimados en la suma mensual de ... 303.333.335.- Capitalización mensual dejada de percibir por no recibir ni colocar entre los socios de la Cooperativa un flujo de corriente de cuotas mensuales: Como consecuencia de no poder colocar los intereses que se generarían por la venta financiada del inmueble, la Cooperativa deja de percibir por concepto de capitalización obligada de los usuarios de préstamos de dicho dinero, una suma mensual de ... 15.166.656.- Intereses dejados de percibir por no colocar los ¢303.333.33 mensuales entre los asociados: También la Cooperativa deja de percibir intereses sobre los 303.333.33 que colocaría si pudiera vender el inmueble de inmediato, y que serían mensualmente... 7.583.337.- Efecto de intermediación dejado de percibir por C. al mantener una situación de apalancamiento reprimido: Con el mismo origen, la Cooperativa al vender el inmueble puede aumentar su efecto de intermediación, por ser la misma de ahorro y crédito. En consecuencia mientras su situación financiera se mantenga como hasta ahora, ese efecto no se puede generar. Si ocurriere la venta del edificio -que es precisamente el motivo de la venta-, su situación financiera cambiaría y en catorce meses podría llegar al tope de su endeudamiento permitido, movilizando créditos de otras instituciones y organismos financieros. Al no ocurrir ésto la Cooperativa deja de percibir por efecto de intermediación una suma conservadora de... 295.400.638.- Capitalización dejadas de percibir tomando en cuenta el endeudamiento a que tiene derecho la Cooperativa con base en su patrimonio: Como consecuencia de lo anterior la Cooperativa tampoco recibirá capitalizaciones las cuales se estiman en la suma también muy conservadora de... 295.400.63En resumen el costo económico de los daños y perjuicios que Monbor (sic) de Heredia Sociedad Anónima, le está causando a la Cooperativa por no poder vender el Edificio en tanto la arrendataria no quiere cumplir con su compromiso de desalojarlo es de: 997.308.50 colones mensuales.".

2. -

   La parte demandada contestó negativamente la demanda y opuso las excepciones de falta de derecho, falta de interés legítimo y actual, falta de legitimación ad causam activa y pasiva, litis pendencia y genérica de sine actione agit.

3. -

   El Juez, L.. M.F.. S.M., en sentencia de las 9:00 horas del 31 de enero de 1995, resolvió:"De conformidad con lo establecido por los numerales 99, 121, 132, 151, 153, 155, 221 y 222 del Código Procesal Civil, se rechazan las excepciones de falta de derecho, falta de interés actual, falta de legitimación tanto activa como pasiva interpuestas por la sociedad demandada y se declara con lugar en un todo la demanda establecida en su contra tal y como se dirá. Se acoge la excepción de falta de legitimación ad causam pasiva interpuesta por V.A.M.M. (sic) y se declara sin lugar la demanda abreviada establecida en su contra, omitiendo por falta de interés pronunciamiento sobre las demás excepciones interpuestas por este demandado. Se declara con lugar en un todo la demanda establecida por C.R.L. contra M. (sic) de Heredia Sociedad Anónima y se falla así:a.-se (sic) declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre la Cooperativa actora y la sociedad demandada en virtud del cual dicha sociedad instaló un negocio dedicado a la explotación de una farmacia, b.-Como consecuencia de tal resolución, deberá la sociedad demandada desalojar dicho local que como arrendataria sin derecho al cobro de derecho de llave alguno, y con derecho a retirar el depósito correspondiente a dos mensualidades hecho en su favor por la cooperativa, c.- Deberá de pagar la sociedad demandada los daños y perjuicios producidos en perjuicio de la cooperativa por no haber desalojado en su momento el local arrendado, y los cuales deberán de ser fijado (sic) en ejecución del fallo.Se condena a la demandada vencida al pago de las costas personales y procesales en favor de la actora y se exime a esta última del pago de costas por haberse declarado sin lugar la demanda contra el señor M.M. en su carácter personal.".Al efecto consideró el señor Juez:"I.-Hechos probados: De importancia enla resolución del presente asunto se han de mencionar los siguientes:a.- La sociedad Monbor (sic) de Heredia Sociedad Anónima, se encuentra inscrita al tomo cuatrocientos ochenta y cinco, del folio veintiséis asiento diecinueve de la Sección Mercantil y posee la cédula jurídica número tres-ciento uno-ocrero (sic) ochenta y tres mil cuatrocientos setenta y uno y el representante legal con facultades de apoderado generalísimo sin limite de suma lo es el señor V. A.M.M. (sic). Asímismo la Cooperativa Isidreña de Ahorro y crédito (sic) y Servicios Múltiples Responsabilidad Limitada (Coopeisidreña R. L.) de cédula jurídica número tres-cero cero cuatro- cero cuatro cinco uno uno cuatro- uno nueve, se encuentra inscrita en los libros del Registro del Departamento de Organizaciones Sociales del Ministerio de Trabajo y Seguridad Social, mediante resolución C-276 del once de febrero de mil novecientos setenta y dos y está representada por su Gerente con Facultades de Apoderado Generalísimo Sin Limite de Suma, señor R.M.P..-(Ver al efecto certificaciones de folios 2 y 10), b).-Mediante contrato de arrendamiento, suscrito el día 22 de diciembre de 1989 entre la Cooperativa actora y el señor V.A.M.M. en su carácter personal, surgió a la vida jurídica una relación inquilinaria en la cual el señor M. arrendaba un local propiedad de la actora con el fin de poder instalar ahí una farmacia, contrato que, en cuanto a la vigencia concretamente se redactaron dos clausulas (sic) que dice:"Tercero.- El Plazo del arrendamiento es de dos años contados a partir mdel (sic) veintidós de diciembre de mil novecientos ochenta y nueve pudiendo prorrogarse por períodos anuales, reconviniendo las clausulasw (sic) que se considere necesarias...Setimo: Terminación del contrato. En virtud de que la Cooperativa en cualquier momento puede vender el inmueble, lo cual conoce y acepta el arrendatario, este contrato podrá darlo por terminado la Cooperativa ya sea avisando con tres meses de anticipación al arrendatario por escrito, o abonándole el importe correspondiente a dos meses del alquiler y dando un mes de plazo para que desaloje el inmueble. El arrendatario podrá dar por finalizado el presente contrato avisando por escrito con tres meses de anticipación a la Cooperativa o en su defecto abonándole el importe correspondiente del alquiler de dichos tres meses...".- (Ver certificación de folios 11 a 13), c.- Posteriormente a la vigencia del contrato la relación inquilinaria fue variada en cuanto al destinatario, de tal manera que no iba a ser el propio demandado M.M., sino la sociedad de la cual él era el representante, que se denominaba como Monbor (sic) de Heredia Sociedad Anónima, de tal manera que en esa condición se apersonó ante la Alcaldía Civil y de Trabajo de H. en el expediente número 202-92 que es unas diligencias de Consignación de alquileres de Monbor (sic) de Heredia Sociedad Anónima en favor de CoopeIsidreña R. L. (Ver certificación de folio 14, escrito de demanda hecho 3 y certificación de folio 27), d.- Mediante escritura número setenta y tres otorgada ante la notaria D.M.F.G. a las dieciséis horas del treinta de enero de mil novecientos noventa y dos la cooperativa actora otorgó opción de venta en favor de Ferretería y Materiales de Construcción Camote Sociedad de Responsabilidad Limitada, opción de venta que tenía un plazo de vigencia de treinta días prorrogables y la cual le fue notificada al representante de la Sociedad demandada mediante acta notarial levantada por la notaria D.M. F.G. (sic), según escritura número setenta y siete -tres, el día cuatro de febrero de mil novecientos noventa y dos en la cual además se le hacía la oferta real de pago de las dos mensualidades de alquiler, notificación que le fuera hecha en la persona de I.C.V..- (Ver certicación de folios 3 a 9).-II.-Sobre Excepciones y Fondo: De los numerales 1007 en relación al 627, ambos del Código Civil, se desprende con plena claridad cuales son los elementos constitutivos del contrato, así se tiene entonces que los elementos básicos de la relación objeto de cosaq (sic) cierta y posible, la causa justa y en casos especiales la solemnidad del acto, casos muy particulares lo son la donación, que tiene que ser en escritura pública, lo que quiere decir que es un requisito de formal (sic) para la validez de tal obligación. El contrato de arrendamiento suscrito entre la cooperativa actora y el señor M.M. originalmente y la sociedad demandada posteriormente tiene por objeto una cosa cierta y posible, cual es el hecho de la existencia del arriendo entre ellos, sobre un local comercial en el cual se iba a instalar una farmacia, contrato que posteriormente fue variado en forma bilateral y para efectos formales en cuanto a la persona del inquilino, pues dejó de ser el señor M. en su carácter personal y pasó a serlo la sociedad constituida por él Monbor (sic) de Heredia Sociedad Anónima, hecho que deja claramente establecido el elemento de la capacidad, pues tanto la cooperativa como los demandados, la persona física y la jurídica se encontraban en su momento en completa dispósición (sic) para obligarse, de hecho en el expediente presentado ante la Alcaldía Civil de Heredia y luego las (sic) consignación de pago hecha ante la Alcaldía de San Isidro, el señor M.M., acepto (sic) ser el representante de la sociedad Monbor (sic) y actuar en tratándose del arrendamiento del local para la instalación de la farmacia en dicha condición, lo que implica que vía la existencia del contrato realidad se vario para aspectos formales el destinatario del arriendo, es decir dejó de ser la persona física del señor M., para convertirse en la persona jurídica de la mencionada sociedad, representada por él mismo, de tal manera que en cuanto a la capacidad de la parte obligada no (sic) discusión mayor y el contrato de arrendamiento se reputa como válido.- En cuanto al objeto del mismo lo es el arriendo del local comercial, local que se arrendó en el entendido claro y preciso de que se hacía siempre y cuando la cooperativa no pudiera disponer del mencionado local para la venta, pues en el momento de suscribirse el mismo dicho local estaba en venta, hecho que era de conocimiento pleno del contratante y en ese entendido suscribió el contrato, razón por la cual conocía de tal existencia y de que el mismo finalizaría en el momento de que ello sucediera y lo único que podría reclamar era el pago de dos mensualidades del arriendo como indemnización, de tal manera que se trataba en la especie de la existencia de una condición resolutoria que daría fin al contrato.- En tratándose de este tipo de condiciones, la vigencia del contrato se mantiene en todo momento desde que lo suscriben las partes hasta tanto no se de la condición previamente establecida por ambas partes, de tal manera que es obligación de la sociedad demandada que con el acaecimiento de la condición resolutoria entregue el bien motivo del contrato, tal y como lo dispone el numeral 690 del Código Civil.- Por último en cuanto a la causa justa esta (sic) también se reputa existente lo que deviene en que el contrato de arriendo exista en un y (sic) todo y al haber las partes acordado que la vigencia del mismo era de dos años, pero que podrían darle fin antes de el (sic) con la venta que se hiciera por parte de la cooperativa del inmueble donde estaba ubicado el local, cosa que realmente sucedió, era consecuencia directa del contrato y conforme a la propia voluntad negocial debe de ejecutarse en su totalidad dicho contrato.- La condición resolutoria que fue pactada se cumplió y como consecuencia de ello el contrato de arriendo debe de llegar a su fin resolviéndose y al haber cumplido el actor notificando al demandado de tal situación y además depositando en su favor el dinero correspondiente a dos mensualidades del arriendo, deberá de ser declarado en un todo con lugar en un todo (sic) la demanda abreviada establecida por CoopeIsidreña y condenarse a la sociedad demandada Monbor (sic) de Heredia Sociedad Anónima a desocupar el local comercial que ocupa para farmacia en virtud de la existencia del contrato de arriendo para con la cooperativa actora.- Igual pronunciamiento deberá de hacerse en cuanto al derecho de llaves al que había renunciado de antemano el demandado M. y que al sustituirse a la sociedad en su lugar adquiría plena validez para ella también, razón por la cual no puede cobrarse por parte de la sociedad demandada derecho alguno por este concepto.- Al reputarse el contrato vigente con la sociedad Monbor (sic) de Heredia Sociedad Anónima, la demanda planteada contra el señor M. en su carácter personal ha de ser de interés, pues si bien es cierto este ocupó un lugar como inquilino ya dejó de serlo, razón por la cual deberá de acogerse la excepción de falta de legitimación ad causam pasiva y declararse la demanda sin lugar en todos los extremos en su favor, y al haberse acogido dicha excepción carece de toda lógica el análisis de las demás excepciones pues no se puede entrar a analizar sobre una existencia de falta de derecho o no cuando no hay legitimación y de igual forma en cuanto a la falta de interés actual y la genérica de sine actione agit interpuesta, razón por la cual se omite pronunciamiento sobre ellas.- En cuanto a las excepciones opuetas (sic) por la mencionada sociedad, de falta de derecho, falta de interés actual, falta de legitimación activa y pasiva, deberá (sic) de ser rechazadas en su totalidad, pues se repúto (sic) la existencia del contrato de arriendo, sobre la obligación de cumplir con lo estipulado en la clausula (sic) setima del mismo, lo que en consecia (sic) implica que existe derecho, legitimación e interés en el ejercicio de la acción por parte del actor y en consecuencia deberá de declararse en un todo con lugar la demanda abreviada establecida por la Cooperativa de Ahorro y Préstamo de San Isidro de Heredia contra la mencionada sociedad y en consecuencia abandonar el local arrendado bajo el apercibimiento de proceder por medio de la fuerza publica (sic) a tal desalojo una vez firme la presente resolución.- Del conocimiento de la sociedad demandada era de hecho de que en el momento de venderse el inmueble motivo del arriendo, tenía que desocuparlo, hecho que sucedió y se le puso en conocimiento de la sociedad a través de una notaria que se apersonó y les comunicó el hecho y aún así no se llevó a cabo el desalojo lo que indudablemente a criterio de este juzgador ha provocádo (sic) daños y perjuicios, al no haber podido vender el inmueble mencionado la cooperativa, pese a tener el comprador y una opción de venta hecha con un plazo de vigencia; la cuantificación del monto por concepto de daños y perjuicios se hará en la etapa de ejecución del fallo una vez firme la resolución aquí dictada. III.-Sobre costas: De conformidad con lo establecido por el numeral 221 del Código Procesal Civil, se condena a la parte demandada vencida al pago de las costas del proceso y se exime de acuerdo con lo estipulado por el numeral 222 del mismo cuerpo normativo, a la cooperativa actora del pago de costas en cuanto al demandado M.M., se le absuelve.".

4. -

   El demandado apeló, y el Tribunal Superior de Heredia, Sección Primera, integrada por los Jueces Superiores licenciados R.T.B., G.C.M. y D.M.C., en sentencia dictada a las 13:00 horas del 24 de abril de 1995, resolvió:"De conformidad con lo considerado, se declara que no se observan defectos ni omisiones causantes de nulidad o indefensión; en lo que es motivo del recurso se revoca la sentencia apelada; en consecuencia. I.- Se declaran con lugar las excepciones de falta de derecho y de interés actual interpuestas por la sociedad accionada contra la demandada. II.-Se declara sin lugar en todos sus extremos la demanda planteada por "Cooperativa Isidreña de Ahorro y Crédito y Servicios Múltiples Responsabilidad Limitada" (Coopeisidreña R. L.) en contra de "Monbor (sic) de Heredia Sociedad Anónima";y III.- Se condena a la sociedad demandante al pago de ambas costas del proceso.". El tribunal fundamentó su fallo en las siguientes consideraciones que redactó el J. R.J.T.B.:"El Tribunal está de acuerdo con la cita de los hechos que como probados se enlistan en el considerando primero del fallo de estudio ya que ellos son fiel reflejo de la prueba documental que se recibió a lo largo del proceso y por ende están ajustados a derecho. Además, no hay hechos de influencia en el dictado de este fallo no acreditados que justifique mencionar. II.- En cuanto a lo que atañe al fondo del asunto y en lo que específicamente es motivo de inconformidad del recurrente, de entrada, el Tribunal es del criterio que la sentencia debe ser revocada como en efecto así se hace. Ya don V.A.M. fue excluido, por así decirlo, de la relación procesal al haberse declarado sin lugar la demanda contra él interpuesta y acogerse las excepciones que interpusiera. Este pronunciamiento no fue recurrido. Para iniciar la fundamentación que tuvimos los suscritos para resolver como se hace, estamos partiendo, en primer lugar, del cuadro de pretensiones que en su demanda formuló "Cooperativa Isidreña de Ahorro y Crédito R. L." Y las que resumidamente tienden a que se declare que por haberlo consentido las partes el contrato de arrendamiento celebrado entre dicha actora, don V. y la Sociedad "Monbor (sic) de H.S.A.", el mismo se sustituyó para quedar como inquilino la última persona jurídica mencionada, lo que efectivamente sucedió y sobre lo que no hay discusión; que las cláusulas de dicho contrato son totalmente válidas, especialmente en lo que se refiere a la renuncia de parte de la empresa arrendataria del derecho de llave y la obligación del desocupar el local cuando su propietaria procediera a la venta del inmueble; que, en consecuencia, la accionada ha incumplido el contrato de mérito al no desocupar el local, que el mismo se declare resuelto, que por ende debe desalojarlo y, como corolario de todo lo antes resuelto, debe condenársele al pago de daños y perjuicios y de los cuales formuló una liquidación. La sentencia recurrida acogió la demanda en cuanto a tales pretensiones y al declarar sin lugar las excepciones interpuestas por la accionada declaró el contrato de arrendamiento suscrito entre tales partes, por lo que ordenó el desalojo del local alquilado, debiendo pagar la sociedad demandada los daños y perjuicios producidos por no haber desalojado oportunamente dicho local, los que serían fijados en ejecución del fallo. Contra todo ello manifestó su inconformidad el recurrente al plantear su alzada. III.- Independientemente de si además de lo estipulado en escritura pública realmente fue lo pactado de hecho entre las partes subscriptoras del mismo; de si eso no fue más que un mecanismo utilizado con miras a desalojar a la sociedad demandada, lo cierto es que según documento de folios 6 a 9, (sic) Consta que entre "La Cooperativa Isidreña de Ahorro y Servicios Múltiples Responsabilidad Limitada (Coopeisidreña R. L.) y "Ferretería y Materiales de Construcción Camote Sociedad de Responsabilidad Limitada" se celebró contrato de opción de venta del inmueble en el que se encuentra el local comercial arrendado a don V. inicialmente y quien luego fuera sustituido en esa relación contractual por la sociedad demandada; que como señal de trato se entregaron doscientos cincuenta mil colones; que el plazo sería de treinta días, prorrogables; como condición resolutoria pactaron que como la compradora conocía la existencia del contrato de arrendamiento, sería condición esencial para la validez de esta opción y la futura venta, que el inmueble se encontraba a la fecha del vencimiento del plazo de esa opción totalmente desalojado. Asímismo, quedó bien acreditado con documento visible a los folios 11 a 13 el contrato suscrito entre Cooperativa Isidreña y don V.A.M.M. por el cual la primera en su calidad de propietaria dio en arrendamiento al segundo, un total (sic) comercial esquinero, ubicado en el edificio central de la Cooperativa al costado noreste de la Iglesia de San Isidro de Heredia, a cambio del pago de una renta mensual de doce mil colones durante el primer año; durante el segundo año el precio ascendería a quince mil colones y, posteriormente, se incrementaría en un diez por ciento sobre la base inmediata anterior. Se estableció consensualmente que el plazo era por dos años contados a partir de la fecha de su suscripción, pudiéndose prorrogar por períodos anuales. Entre otras condiciones importantes y que vienen al caso de estudio, se pacto (sic) también que el arrendatario no podría alegar derecho de llave alguno renunciado (sic) expresamente a él y para la terminación del contrato se estipuló que "En virtud de que la Cooperativa en cualquier momento puede vender el inmueble, lo cual conoce y acepta el arrendatario, este contrato podrá darlo por terminado la Cooperativa ya sea avisando con tres meses de anticipación al arrendatario por escrito, o abonándole el importe correspondiente a dos meses del alquiler y dando un mes de plazo para que desaloje el inmueble. El arrendatario podrá dar por finalizado el presente contrato avisando por escrito con tres meses de anticipación a la Cooperativa o en su defecto "abonándole" el aporte correspondiente del alquiler de dichos tres meses. Para los suscritos es de secundaria o nula importancia el hecho de si se cumplió o no con el mecanismo a que se obligó el arrendante de avisar o abonarle ciertos meses de renta en beneficio del inquilino tal y como se estableció con el documento visible a folios 3 a 5, ya que el verdadero meollo de este asunto tiene sus raíces en la legalidad o no de las cláusulas del contrato de arrendamiento en que las partes pactaron no sólo el plazo del contrato sino también la terminación del mismo. El señor J.S. civil de aquí definitivamente se limitó a analizar literalmente el referido contrato sin cuestionarse precisamente ese punto, lo cual enfatiza cuando a folio 298 frente literalmente consideró: "En cuanto al objeto del mismo lo es el arriendo del local comercial, local que se arrendó en el entendido claro y preciso de que se hacía siempre y cuando la cooperativa no pudiera disponer del mencionado local para la venta, pues en el momento de suscribirse el mismo, dicho local estaba en venta, hecho que era de conocimiento pleno del contratante y en ese entendido suscribió el contrato, razón por la cual conocía de tal existencia y de que el mismo finalizaría en el momento de que ello sucediera y lo único que podría reclamar el pago de dos mensualidades del arriendo como indemnización, de tal manera que se trataba en la especie de la existencia de una condición resolutoria que daría al (sic) fin al contrato."Y, sin mencionar ninguna norma de la Ley de Inquilinato, como únicos, nos referimos al derecho de fondo, cita los artículos 627 y 690 del Código Civil que no son de aplicación a este caso tal y como ulteriormente se dirá. IV.- Claro que está diáfanamente acreditada la suscripción de la opción de venta entre la demandante y otra sociedad y el contrato de arrendamiento entre la primera y la accionada, la forma y fechas del pago de la renta, el plazo del contrato y el momento en que éste concluiría. Pero también está fehacientemente demostrado con la misma documentación que sirvió de base a la demanda, que las cláusulas en referencia son totalmente nulas y por lo tanto no podían ir en perjuicio de los derechos del inquilino aún cuando fuera su voluntad en un documento que aunque privado para los efectos resulta ser lo mismo. Y es que los contratos de arrendamiento no deben interpretarse atendiendo únicamente a su tenor literal sino también debe ponerse sobre relieve cuál es la filosofía en que deben estar inspirados, razón por lo que sacamos a colación un párrafo que en página 14 se cita en el libro "Legislación y Jurisprudencia sobre Inquilinato en Costa Rica"escrito por don P.C.O., 1977, Editorial Juricentro S. A. y que literalmente dice:"El régimen legal del inquilinato, constituye una "Legislación especial o singular", por regular materias específicas del arrendamiento urbano, de modo diverso al seguido por la legislación común, y muestra una pronunciada tendencia social, por su finalidad proteccionista de quienes, en las relaciones de arrendamiento, se encuentran en un plano económicamente inferior, sea de los inquilinos de viviendas o casas de habitación y de locales sobre ante la realidad de la escacez de los mismos.Tal disciplina legal sobre el arrendamiento urbano o problema inquilinario, ha sido creada en función de satisfacer necesidades y requerimientos de convivencia ante los intereses de propietarios e inquilinos, por imperativos éticos y sociales, y su vigencia actual se explica, porque si bien nació de una situación de emergencia y fue emitida con carácter temporal, es innegable que subsisten las necesidades de orden social y económico que dieron lugar a su promulgación, por lo que se ha hecho indispensable mantenerla como legislación permanente, ya que por la naturaleza de la misma y los intereses que regula, su solución no podría dejarse únicamente a los preceptos del Código Civil que tienen otra inspiración." Y precisamente por la función social de la regulación de todo lo relativo al inquilinato es que el primer párrafo del A.. (sic) 13 de la Ley de Inquilinato número 4898 en lo que interesa reguló: "Las partes contratantes pueden fijar libremente el plazo para la terminación del contrato de arrendamiento, pero en ningún caso ese plazo podrá ser inferior a cinco años en perjuicio del arrendatario." Y algo muy importante que escapó también al conocimiento del a-quo, que el artículo 18 ibídem dice: "Esta ley es de orden público,..." y ese matiz se lo da la propia ley precisamente por su pronunciada tendencia social y proteccionista de quien se encuentra en inferioridad en la relación inquilinaria. Y si bien, como lo refiere la sociedad demandante y lo secunda la sentencia de primer grado, el inquilino o entidad accionada tenía conocimiento de la posibilidad de venta del inmueble y que por ende estuvo de acuerdo en pactar el desalojo del local una vez que el propietario estuviera en posibilidad de vender el raíz, ello no puede conceptuarse, ni mucho menos, como renuncia a un derecho porque quien lo regula es una ley de orden público como se dijo; normas de esta índole no pueden ser mancilladas aún con el consentimiento de las partes contratantes porque es una forma fácil de burlarse de la voluntad del legislador; y es aquí en donde entran en juego los artículos 18 y 19 del Título Preliminar del Código Civil, reformado así por la Ley 7020, normas que literalmente dicen: "18.- La exclusión voluntaria de la ley aplicable y la renuncia a los derechos en ella reconocidos, sólo serán válidos cuando no contraríenel interés o el orden público ni perjudiquen a terceros. "19.- Los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un defecto distinto para el caso de contravención." De tal suerte que al regular el Artículo 13 de la Ley de Inquilinato que las partes contratantes pueden fijar libremente el plazo para la terminación del contrato de arrendamiento, pero que en ningún caso ese plazo podrá ser inferior a cinco años en perjuicio del arrendatario, esta norma resulta obviamente imperativa y prohibitiva; impone, sin condiciones, que no puede terminarse el contrato, claro, en daño del inquilino, antes de los cinco años de vigencia; o bien, por otro lado, prohíbe un término inferior a dicho lapso.Y de ahí qué afirmamos que tales cláusulas resultan totalmente nulas, aparte de ser nulas por contrariar el orden público. Y es que ese título preliminar del Código Civil no hace otra cosa sino recoger o repartir las disposiciones contenidas en los párrafos tercero y cuarto del A.. (sic) 129 de la Constitución Política que literalmente regula: "No tiene eficacia la renuncia de leyes en general, ni la especial de las de interés público. Los actos y convenios contra las leyes prohibitivas serán nulos, si las mismas leyes no disponen otra cosa". Y como no puede alegarse ignorancia de la ley tal y como ese mismo artículo constitucional lo regula, tanto la sociedad que prometía comprar como la que prometía vender, al tener conocimiento de los términos inválidos o nulos del contrato, en cuanto a la terminación del mismo, y al pactar precisamente la condición resolutoria en el sentido de que para la validez de la opción y futura venta se estableció que el inmueble se encontrara a la fecha de vencimiento del plazo de esa opción totalmente desalojado, ya aquí se estaba infringiendo la ley. Porque si la sociedad arrendante no podía pactar con el inquilino en los términos que lo hizo por disposición de una ley de orden imperativo y de interés público, tampoco podían acordar una condición resolutoria en esos términos de conformidad con lo que dispone el Arto. (sic) 678 del Código Civil que regula que la obligación traída bajo una condición imposible es nula, pero si la condición es de no hacer una cosa imposible, la obligación es válida, porque en este caso no se trataba de no hacer una cosa imposible sino, bien era la condición de que el inquilino antes de los cinco años estipulados por una ley de orden público hiciera algo: la desocupación del local comercial. Ese contrato estaba ayuno de un requisito legal que lo hace nulo en lo que interesa y esa nulidad tiene que declararse de oficio aunque la parte no lo hubiese así señalado.Artículos 835 inciso 1) y 837 ibídem. En nuestro concepto y conforme a las leyes de la lógica, la experiencia y la psicología, instrumentos constitutivos de la sala crítica, aunque un contrato de arrendamiento se suscriba por las partes, dada precisamente esa inferioridad en que se encuentra el inquilino, es éste quien cede a los requerimientos del propietario y accede, generalmente por necesidad, a asumir los términos del pacto aún cuando sea lesivo a sus intereses, particularmente en cuanto al tiempo que durará y la renta; en el fondo podría hablarse casi hasta de un contrato de adhesión. No entendemos cómo puede serse tan ingenuo al aceptar un contrato cuya desocupación obligada por el inquilino esté únicamente a criterio unilateral del arrendante y por el sólo hecho de tener que vender el inmueble en que esté construido (sic) el local alquilado. Resulta un mecanismo odioso para conseguir una causal de desahucio que no está expresamente regulado y que, de ser posible en los términos que lo plantea la demandante, abriría el trillo para burlarse fácilmente disposiciones legales; imagínemonos qué seguridad tendría el inquilino sabiendo que en cualquier momento, real o simuladamente, el propietario podría vender el raíz y conseguir así su desalojo. Por todo ello es que se ha optado por declarar con lugar la alzada y revocar la sentencia apelada en lo que es motivo del recurso, con la condenatoria en ambas costas a quien demandó por no mediar ninguna causa de justificación para resolver en forma distinta. A.. (sic) 221 del CódigoProcesal Civil.".

5. -

   El Tribunal Superior, a las 7:35 horas del 24 de mayo de 1995, denegó la adición del fallo anterior solicitadas por el apoderado de Monbor (sic) de H.S.A.A. efecto consideró el Tribunal:"Iº) D.V.M.M. en la calidad que consta en autos solicita que se adicione la sentencia dictada por este Tribunal ya que "Habiendo sido demandado en mi calidad personal, he sufrido daños y perjuicios, no sólo de naturaleza pecuniaria, sino de tipo moral al haberse incoado una demanda sin razón alguna en mi contra, por lo que debe resarcirse la aflicción moral...". En otras palabras lo que pretende es que se adicione la sentencia de mérito para que se condene a la demandante al pago de los daños que reclame. Al respecto, tal gestión no es posible atender ya que lo único que debe conocerse en esa instancia es la procedencia o no de las pretensiones de la actora, la cual, obviamente, se ha declarado sin lugar en todos sus extremos al revocarse el pronunciamiento de primera instancia. Para que la gestión de D.V. tuviera éxito, en primer lugar, debió haberse planteado la contrademanda respectiva en la que el pago de daños y perjuicios comprendiera las pretensiones en contra de quien lo demandó; segundo, en ese hipotético caso, debió ser objeto de pronunciamiento en la sentencia de primera instancia, acogiéndose o denegándose para que, a su vez se planteara como motivo de inconformidad para que este Tribunal tuviera competencia para conocer el punto en cuestión. Nada de todo eso ha ocurrido por lo que no hay forma de adicionar nuestro voto plasmado en la sentencia de mérito en los términos en que lo planea dicha parte. D.V. en su calidad personal ni siquiera recurrió del fallo de primer grado.- IIº) Eso sí, es procedente la aclaración que se pretende en cuanto al numeral II contenido en el "Por Tanto" de la sentencia que contiene un error material, pronunciamiento que debe entenderse en los siguientes términos: "II.- Se declara con lugar las excepciones de falta de derecho y de interés actual interpuestas por la demandada en contra de la demanda".- Artículo 158 del Código Procesal Civil.".-

6. -

   El apoderado de la actora formuló recurso de casación en el que manifestó: "II.- Leyes infringidas, con expresión clara y precisa de lo que consiste la infracción o sea la naturaleza (único motivo): 1) Artículo 34 en relación con el artículo 129 de la Constitución Política: Claramente con su sentencia, el Tribunal Superior, violentó por falta de aplicación, el principio constitucional que señala el artículo 34 de la Constitución Política de "irretroactivad (sic) de la ley en perjuicio de derechos patrimoniales adquiridos y situaciones jurídicas consolidadas", en tanto que aplicó en todo su esplendor, el artículo 13 de la ley de inquilinato No. 4898, en sus (sic) párrafo primero, y en su artículo 18, concediéndosele a esta ley, un carácter retroactivo que no tiene; esta retroactividad la aplicó el Tribunal, al ser declarada inconstitucional por la Sala Cuarta, la ley 7101 de 06 de octubre de 1988, publicada en el Diario Oficial La Gaceta No. 197 del 18 de octubre de 1988, que es la que se encontraba vigente a la hora de suscribirse el contrato de arrendamiento entre las partes; y los principios también constitucionales contenidos en el artículo 129 por aplicación indebida, sobre "formación de las leyes", y de donde resultan los principios de:"Obligatoriedad, publicidad, ignorancia, irrenunciabilidad, nulidad de los actos y contratos y de vigencia de las leyes", en tanto los mismos debieron referirse y sustentar precisamente la Ley 7101, vigente a la fecha del contrato -y que fue declarada inconstitucional- y no como en efecto se hizo a la ley 4898, que no rigió ni podía regir nuestras prestaciones jurídicas en tanto que en el momento de la contratación se encontraba derogada, por la ley 7101. 2) Artículos 1, 13, 14, y 91 en relación obligada con el artículo 93 de la ley 7135, "Ley de la Jurisdicción Constitucional", todo en relación también con el fallo 479-90, de las diecisiete horas del once de mayo de mil novecientos noventa, y su ampliación o aclaración según voto 1283-90, de las quince horas treinta minutos del dieciséis de octubre de mil novecientos noventa: Violó la sentencia recurrida el artículo 1, por falta de aplicación, al no salvaguardar ni garantizar la supremacía de los principios constitucionales y de los derechos y libertades fundamentales consagrados en la Constitución Política de los artículos 34 y 129, referidos anteriormente, en tanto aplicó una ley que no regía las situaciones jurídicas pactadas y dejó de aplicar otra ley, cuya categoría y distinción era del mismo rango que la derogada o declarada inconstitucional y en contra de las situaciones jurídicas consolidadas y de los derechos patrimoniales adquiridos, todo ello de buena fe. El artículo 13 citado, también fue violentado por falta de aplicación, en cuanto desconoció los alcances y el dimensionamiento de los votos emitidos por la Sala Constitucional citados en este aparte, referente a la aplicación en el tiempo y el espacio, tanto de la ley vigente, como de la ley derogada referentes al inquilinato. También el artículo 14, por falta de aplicación, fue violentado por la sentencia recurrida, al no darle ningún efecto al fallo constitucional emitido por la Sala Cuarta Constitucional supra citado, en tanto ni siquiera lo mencionó, ni por supuesto lo aplicó, siendo que el mismo ordenaba a los jueces y especialmente en su ampliación o aclaración, a soslayar las situaciones específicas de cada caso, para aplicar correctamente los principios constitucionales de irretroactividad de la ley en perjuicio de situaciones jurídicas consolidadas, o lo que es lo mismo en perjuicio de los derechos adquiridos de buena fe. De igual modo, y lo que sigue constituye la esencia del recurso y la sustentación de la justicia, violentó el fallo impugnado, los artículos 91 en relación directa y concordancia obligada con el artículo 93, del mismo modo también por por (sic) falta de aplicación, en tanto dio un carácter retroactivo a la vigencia de una ley en el tiempo y en el espacio cuyo "renacimiento", lo causaba, la declaratoria de inconstitucionalidad de una ley, que jurídicamente sustituye a su "derogatoria", y desde luego por ignorancia, -al no haber mención a esta problemática- todo en perjuicio de derechos adquiridos de buena fe. Así las cosas, el Tribunal Superior, debió analizar el fallo constitucional, que efectivamente conlleva alguna graduación y dimencionamiento de las situaciones jurídicas afectadas más relevantes -no todas-, dejando al Juez, sabiamente, la "libertad", de aplicar los principios referidos, dentro del marco sagrado de no afectar los derechos adquiridos de buena fe, al ser éste el conocedor de las circunstancias específicas o especialísimas que rodean el juicio ante él tramitado, lo cual ya no es propio de la Sala Constitucional, conforme esta misma S. lo indicó en el fallo aludido y que expresamente dice: "...Como se expresó, con toda claridad, por la mayoría de esta S. en la resolución indicada, la sentencia mantuvo, a pesar de la nulidad decretada, la procedencia de los derechos adquiridos de buena fe con motivo de la aplicación de la ley derogada, con expresa definición de lo que debe entenderse por ello. La aplicación de ese principio corresponde a cada juzgador con vista de los elementos que consten del juicio que ante él se trámite, lo que no puede sustituir esta S. por no ser propio de su competencia. Voto No. 1283-90, Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia, 15:30 horas del 16 de octubre de 1990...." Efectivamente, la Sala se refiere a la correcta aplicación del principio jurídico con rango constitucional, de la derogatoria o anulación de una ley, sin perjuicio de los derechos adquiridos de buena fe, que no es ni más ni menos, que el consagrado en el artículo 34 de la Constitución Política de irrectroactividad de la Ley en perjuicio de derechos patrimoniales adquiridos o situaciones jurídicas consolidadas. Apreciaciones absolutamente correcta (sic). No puede ser de otra manera, por cuanto el principio es claro, y está contenido expresamente en la ley de la jurisdicción constitucional, y son los artículos 91 en relación directa o concordancia obligada con el artículo 93, que alego violados por falta de aplicación, los que finalmente determinan el contenido y alcances de las facultades declarativas y retroactivas de la Sala Constitucional, que me permito citar, eso sí destacando con subrayado y mayúscula, lo que considero esencial: Artículo 91.- La declaratoria de inconstitucionalidad tendrá efecto declarativo y retroactivo, a la fecha de vigencia del acto o de la norma, todo sin perjuicio de derechos adquiridos de buena fe. La sentencia constitucional de anulación podrá graduar y dimensionar en el espacio, el tiempo o la materia, su efecto retroactivo, y dictará las reglas necesarias para evitar que esto produzca graves dislocaciones de la seguridad, la justicia o la paz sociales. Artículo 93.- La disposición contenida en el artículo 91 no se aplicará respecto de aquellas relaciones o situaciones jurídicas que se hubieren consolidado por prescripción o caducidad, en virtud de sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada material o por consumación de los hechos, cuando estos fueren material o técnicamente irreversibles o cuando su reversión afecte seriamente derechos adquiridos de buena fe; todo lo anterior sin perjuicio de las potestades de la Sala, de conformidad con dicho artículo..."

   Finalmente, en texto, cito en lo conducente lo que la Sala Constitucional dijo, respecto de los derechos adquiridos de buena fe, en el fallo 479-90, que da sustento a la justa obligación que por violación de la leyes constitucionales y de la ley de la Jurisdicción Constitucional que estoy haciendo: "... Finalmente, y siempre en aplicación del artículo 91 de la Ley No. 7135 de cita, se dispone que la declaratoria de inconstitucionalidad de la Ley No. 7101 desde su promulgación, que fue como se dijo por publicación en el Diario Oficial "La Gaceta" No. 197 del 18 de octubre de 1988, se hace sin perjuicio de derechos adquiridos de buena fe. A los efectos de este fallo, por "derechos adquiridos de buena fe" deben entenderse las prestaciones que se dieron entre las partes de una relación inquilinaria al amparo de la Ley No. 7101 mientras estuvo vigente y que a la fecha se encuentren extinguidas. Es decir, no es posible recuperar ahora lo pagado pero a partir de este fallo las relaciones se regirán por la legislación anterior que acaba de mencionarse. Por "extinguidas" han de entenderse las prestaciones que fueron aceptadas por aquél a quien perjudicaron sin llevarlas a los tribunales en su momento, o porque habiéndolas llevado a estrados judiciales, fenecieron por resolución firme en la vía correspondiente sin posibilidad ahora de revisión alguna. Del mismo modo, habrán de fallarse conforme a la legislación anterior que se mantiene, las cuestiones que estuvieron pendientes ante los tribunales y que hubieren sido suspendidas en sus trámites por la interposición de esta inconstitucionalidad." Resumo de seguido, textualmente y en lo conducente, la ley citada y las consideraciones de los fallos constitucionales aludidos, a efecto de dar cumplimiento de lo expresado en los mismos, tanto en su parte dispositiva, como en el voto aclarativo citado anteriormente, y a efecto de enfrentar los principios contenidos, con el caso concreto, realizando justamente su aplicación correcta, así: "... Finalmente, y siempre em aplicación del artículo 91 de la Ley No. 7135 de cita, ...(artículo 91.- La declaratoria de inconstitucionalidad tendrá efecto declarativo y retroactivo, a la fecha de vigencia del acto o de la norma, todo sin perjuicio de derechos adquiridos de buena fe... Artículo 93.- La disposición contenida en el artículo 91 no se aplicará respecto de aquellas relaciones o situaciones jurídicas que se hubieren consolidado... en virtud de ...consumación de los hechos, cuando estos fueren materiales o técnicamente irreversibles o cuando su reversión afecte seriamente derechos adquiridos de buena fe;)... se dispone que la declaratoria de inconstitucionalidad de la Ley No. 7101 desde su promulgación, que fue como se dijo por publicación en el Diario Oficial "La Gaceta" No. 197 del 18 de octubre de 1988, se hace sin perjuicio de derechos adquiridos de buena fe. A los efectos de este fallo, por "derechos adquiridos de buena fe" deben entenderse las prestaciones que se dieron entre las partes de una relación inquilinaria al amparo de la Ley No. 7101 mientras estuvo vigente y que a la fecha se encuentren ... aceptadas por aquél a quien perjudicaron sin llevarlas a los tribunales en su momento... (sentencia constitucional 479-90), ... La aplicación de ese principio corresponde a cada juzgador con vista de los elementos que consten del juicio que ante él se trámite, lo que no puede sustituir esta S. por no ser propio de su competencia. (Voto No. 1283-90, Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia. 15:30 horas del 16 de octubre de 1990). ..." Fiel a los principios de claridad y precisión y de fidelidad en el litigio, que debe tener todo Recurso de Casación, ahora analizo y cito lo que de la sentencia y artículos cuestionados he quitado, motivado únicamente en la razón de que no tiene aplicación el caso:Al principio del extracto de la sentencia citado en donde se "dimenciona", el carácter retroactivo del fallo, la Sala cita el artículo 91 de la ley de la Jurisdicción Constitucional, que es el fundamento de lo que de seguido expresa. Aquí me permito entonces copiar textualmente y en lo conducente el artículo 91 y el artículo 93. Del artículo 91, elimino el párrafo segundo, en tanto que es claro que constituye una facultad o potestad discrecional de la Sala Constitucional, que en ningún momento puede modificar el principio rey señalado en el párrafo primero de este artículo y que es: "...Todo sin perjuicio de derechos adquiridos de buena fe...", digo potestad discrecional, porque el segundo párrafo de este artículo dice que la Sala "podrá", lo que constituye no una modificación al derecho constitucional de los derechos adquiridos de buena fe, sino una ampliación del concepto sea un dimensionamiento del concepto en el espacio, el tiempo o la materia, para evitar graves dislocaciones de la seguridad, la justicia o la paz sociales, eso sí siempre reinando el principio de los derechos adquiridos de buena fe. Esto irremisiblemente me lleva a pensar, que cuando la Sala en forma genérica trata de darle algún dimensionamiento al efecto retroactivo sin perjuicio de los derechos adquiridos de buena fe, lo hace en forma genérica, no específica ya que no está ante el caso concreto, dejando al J. en libertad de realizar la aplicación del principio, cuando el caso no esté contemplado en ese dimensionamiento, por cuanto es imperativo que ese principio no puede violarse ni modificarse, mas si dimensionarse, siendo entonces que el artículo 93, no hace más que reafirmar que el principio de derechos adquiridos de buena fe, es igual al principio de situaciones jurídicas consolidadas, que enuncia el artículo 34 de la Constitución Política supracitado e (sic) categóricamente limitante de los efectos declarativos y retroactivos de los fallos de la Sala Constitucional. Ello es así, porque la declaratoria de Inconstitucionalidad o la anulación de una ley por parte de la Sala Constitucional, equivale en sus efectos a la abrogación o derogatoria de una ley por parte de la Asamblea Legislativa. Eliminé de éste artículo lo que se refiere a la prescripción y caducidad en virtud de sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada material por no ser éste el caso que nos atañe, y la parte final de este artículo porque resulta ser redundante del artículo 91. Elimino la palabra "extinguidas", y la sustituyo por la definición que la misma Sala hace de la palabra extinguidas, y en su aplicación, cuando dice que por extinguidas han de entenderse las prestaciones que fueron "aceptadas por aquél a quien perjudicaron sin llevarlas a los tribunales en su momento...". También elimino el párrafo siguiente, es decir después de la palabra "extinguidas", y que dice: "Es decir, no es posible recuperar lo pagado, pero a partir de este fallo las relaciones se regirán por la legislación anterior que acaba de mencionarse...". Cómo puede verse, este párrafo se refiere expresamente a obligaciones en donde se hubiere realizado un pago, cuestión que debe entenderse porque el recurso en primera instancia fue interpuesto contra artículos específicos de la ley 7101, y concretamente el artículo 26, según el cual pudieron haberse realizado pagos a la luz de esta ley. Lo demás del fallo no es aplicable al caso concreto. Por último trascribo (sic) parte del fallo de inconstitucionalidad que resolvía sobre adiciones y aclaraciones al mismo, porque es evidente que el Juzgador constitucional, dejó incólume el principio de rango constitucional, contenido en los artículos 34 de la Constitución Política, y 91 y 93 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional de la nulidad, derogatoria o abrogación de una ley, sin perjuicio de los derechos adquiridos de buena fe, o lo que es lo mismo sin perjuicio de situaciones jurídicas consolidadas. Resta, que la Sala de Casación, tiene amplias facultades para realizar la aplicación de cualesquier leyes, siendo las de rango constitucional las que resultan jerárquicamente primarias. Si esto es así, también esta S. puede casar la sentencia venida en impugnación, por ser contraria la misma a los artículos cuestionados que se refieren a la Ley de la Jurisdicción Constitucional. 3) Artículo 9, párrafo segundo, de la Ley de Inquilinato 7101: Este artículo fue violentado por falta de aplicación, lo que resulta claramente y como corolario de lo anterior, y es que entonces me permitía salirme de la aplicación de la Ley de Inquilinato, y regirme por las disposiciones del Código Civil y de la legislación común. Cuando hice y firmé el contrato, adquirí el derecho indiscutible, de que el mismo se rigiera conforme las normas del Código Civil, lo que definitivamente resultó una condición esencial para la validez del contrato, sin la cual la cooperativa no hubiera firmado el mismo, ya que le resultaba más gravoso alquilar el inmueble sin esa condición, que dejarlo sin arrendar por tiempo indefinido.Ello significa, que el Tribunal Superior con su criterio, está imponiendo una condición o limitación al libre ejercicio del derecho de propiedad que no existe, cual sería que un bien inmueble en venta, no se puede arrendar en tanto permanezca enventa, lo cual lesionaría seriamente el principio constitucional de que la propiedad es inviolable, y eso no es lo que establecen las leyes de inquilinato analizadas. En el momento entonces de la firma del contrato, que ocurrió el 22 de diciembre de 1989, adquirí el derecho indiscutible, veraz y legal, que se traduce ni más ni menos en un derecho adquirido de buena fe, o si queremos llamarlo de otro modo, es una situación jurídica consolidada, o como dice la sentencia de la Sala Cuarta Constitucional una prestación que se dio entre las partes de una relación inquilinaria al amparo de la ley No. 7101 mientras estuvo vigente y que a la fecha se encontraba aceptada por aquel a quien perjudicó sin llevarla a los Tribunales en ese momento (sentencia constitucional 479-90), a que se me aplicara la legislación común o civil, es decir, en ese instante e irreversiblemente nuestro contrato quedó regido por ese tiempo de legislación y no por la ley de inquilinato. Ni la vigente, ni la derogada, ya me había salido de la posibilidad de ello. Entonces, repito es cuando el J., debe aplicar el principio constitucional de derechos adquiridos de buena fe, según lo expresa el fallo constitucional, que me permito transcribir, tomando en cuenta todas las situaciones o elementos especiales que a la Sala Constitucional, no le es posible conocer, y que son los que se detallan y afectan este caso:... La aplicación de ese principio corresponde a casa juzgador con vista de los elementos que consten del juicio que ante él se trámite, lo que no puede sustituir esta Sala por no ser propio de su competencia. (Voto No. 1283-90, Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia, 15:30 horas del 16 octubre de 1990). ..." III.-Pretensión:Con base en lo expuesto, respetuosamente solicito se sirva casar la sentencia recurrida, y en su lugar resolver este asunto conforme corresponde en derecho y declarar con lugar en todos los extremos la demanda formulada según la Pretensión contra Monbor (sic) de Heredia Sociedad Anónima, condenándosele en costas procesales y personales y en las costas de este recurso.".

7. -

   El licenciado D.F.A.A. en su expresado carácter presentó ampliación del recurso de casación en lo que en lo conducente manifestó: En el recurso de casación que antecede, alegué una violación directa, por falta de aplicación de las siguientes leyes: i) Artículo 34, de la Constitución Política2) Artículos 1, 13, 14, y 91 en relación obligada con el artículo 93, de la ley 7135, "Ley de la Jurisdicción Constitucional", todo en relación también con el fallo 479-90, de las diecisiete horas del once de mayo de mil novecientos noventa, y su ampliación o aclaración según voto 1283-90, de las quince horas treinta minutos del dieciséis de octubre de mil novecientos noventa;3) Artículo 9, párrafo segundo, de la Ley de Inquilinato 7101. Sin lugar a dudas, el aspecto principal lo representa el principio constitucional de irretroactividad de la ley, en perjuicio de: derechos patrimoniales adquiridos "de buena fe" y situaciones o "relaciones"jurídicas consolidadas. El artículo 34 de la Constitución Política, y los artículos 91 y 93 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional, se refieren indiscutiblemente a ese principio, que es una aplicación concreta del principio de "Seguridad Jurídica", ubicado dentro de los derechos que tutelan la seguridad personal: "...I.- El principio de seguridad jurídica. Uno de los principios fundamentales de todo ordenamiento constitucional democrático, es la seguridad jurídica, pues es necesario que los ciudadanos sepan, en todo momento, a qué atenerse en sus relaciones con el Estado y con los demás particulares. El principio de seguridad jurídica, en consecuencia, debe entenderse como la confianza que los ciudadanos pueden tener en la observancia y respecto de las situaciones derivadas de la aplicación de normas válidas y vigentes. La seguridad jurídica se asiente sobre el concepto de predectibilidad, es decir, que cada uno sepa de antemano las consecuencias jurídicas de sus propios comportamientos. Como dicen los ingleses "legal security means protection of confidence" (M.). Dentro de este orden de ideas, el Tribunal Constitucional español lo ha configurado como "suma de certeza y legalidad, jerarquía y publicidad normativa, irretroactrividad de lo no favorable, interdicción de la arbitrariedad, pero que, sin agotarse en la adición de estos principios, no hubiera precisado de ser formulado expresamente. La seguridad jurídica es la suma de estos principios, equilibrada de tal suerte que permita promover, en el orden jurídico, la justicia y la igualdad en libertad" (voto 27 del 20/7/81)..." "...En nuestro ordenamiento constitucional encontramos dos aplicaciones concretas del principio de seguridad jurídica: 1) el principio de irretroactividad y 2) el principio de irrevocabilidad de los actos propios declaratorios de derechos subjetivos..."

   H.V., R.. El Derecho de la Constitución,. Vol. II, Editorial Juriscentro, páginas 627 y 628. Ubicados ya, en el inicio de la problemática jurídica constitucional de la irretroactividad de la leyes, entramos a analizar, el modo y la certeza con que la Corte Plena en funciones contraloras de la "inconstitucionalidad de la leyes", así como esta S., -antes Sala de Casación- entraba a analizar el principio de irretroactividad en perjuicio de derechos patrimoniales adquiridos o de situaciones jurídicas consolidadas, ello jurisprudencialmente:"... Es evidente que cualquier traspaso efectuado antes de la Ley Nº 7 de 6 de octubre de 1938, respecto de objetos arqueológicos de la época colonial, constituye título legítimo de adquisición, pues se trata de bienes que eran y continuaron siendo propiedad particular, bajo la vigencia de esa ley; y es obvio que el artículo 14 de esa Ley, en cuanto exige autorización para traspasar objetos arqueológicos, se refiere solo a los traspasos que se hagan de allí en adelante y no cabría dar efecto retroactivo a esa regla del artículo 14. De suerte que el artículo 3º de la Ley Nº 6703 de 28 de diciembre de 1981 (Ley del Patrimonio arqueológico) al referirse de un modo general a todos los "bienes poseídos por particulares después de la vigencia de la ley de 1938" --para declararlos propiedad del Estado cuando al haberse traspasado no se hubiere cumplido con los requisitos de ley-- y al abarcar de esa manera aquellos cuya adquisición tuvo por causa un traspaso anterior, resulta inconstitucional, porque lesiona derechos de propiedad sobre bienes de la época colonial, que la ley de 1938 no tuvo como pertenecientes al Estado, e infringe los artículos 34, 40 y 45 párrafo primero de la Constitución Política, pues los declara sin causa legítima, como de propiedad estatal, despojando así al adquirente. No ocurre lo mismo en cuanto a los objetos del período colonial que se traspasaron después de la ley de 1938, pues el artículo 14 de esa Ley niega eficacia a los traspasos que se hicieron sin autorización del Museo Nacional, de modo que los adquirientes de esos bienes no pueden alegar título legítimo de adquisición, menos aún si el hallazgo se produjo con posterioridad a esa ley, por lo que en cuanto a estos bienes no existe infracción del artículo 34 constitucional, pero sí hay quebranto de los artículos 40 y 45 por las mismas razones apuntadas antes, pues el estado se apropia de esos objetos por no haberse obtenido la autorización del Museo para su traspaso, cuando lo que corresponde es que haga valer su derecho preferente para adquirirlos.(artículo 6 de la Ley de 1938).(Corte Plena, s. ext 25-3-83). (Votos salvados)..."

   "...Como los objetos arqueológicos de la época precolombina, hallados y traspasados antes de la vigencia de la Ley Nº 7 de 6 de octubre de 1938, quedaron fuera del régimen estatal, pues el artículo 1º de esa ley solo atribuyó al Estado la propiedad de los objetos de la época precolombina que se hallaran después de esa ley, no hay duda de que el artículo 3º de la Ley Nº 6703 de 28 de diciembre de 1981 (Ley del Patrimonio Nacional Arqueólogico) (sic), en cuanto dispone que son propiedad del Estado los objetos arqueológicos poseídos por particulares después de la vigencia de la Ley de 1938, cuando éstos no hayan cumplido con los requisitos exigidos por esa ley, resulta contraria al artículo 34 de la Constitución Política, pues vulnera derechos adquiridos y reconocidos por la ley de 1938, al darle efecto retroactivo a la nueva ley, sin que la falta de cumplimiento de los requisitos de registro que establecen los artículos 8 y 9 de la Ley de 1938, pueda afectar el derecho de propiedad que ya existía antes. Pero en cuanto a los objetos arqueológicos de la época precolombina hallados antes, pero traspasados después de la Ley de 1938, el adquirente no tiene ningún título legítimo de adquisición si no cumplió con los requisitos establecidos por esa ley, pues el traspaso quedó condicionado a la autorización del Museo Nacional, sobre esos bienes el Estado tiene derecho preferente para adquirirlos. De manera que en lo que atañe a estos bienes, no hay infracción posible del artículo 34 de la Constitución Política, por retroactividad de la nueva ley (Nº 6703). (Corte Plena, s.ext. 25-3-83) (Hay votos salvados)..."

   "...Con el artículo 94 de la Ley Orgánica del Banco Central no se viola el artículo 34 de la Constitución Política por cuanto no se está pretendiendo regular o afectar hechos acaecidos con anterioridad a la Ley Nº 6694 cuando a la razón no existían restricciones para el comercio de divisas del mercado libre, y es obvio que ningún derecho adquirido podría invocarse para continuar con una actividad comercial que posteriormente se llegó a prohibir el citado artículo 94, pues las razones de orden público que están de por medio le imprimen validez constitucional a la norma impugnada. (Corte Plena, s.ext. 11-11-82)...""...El artículo 34 constitucional dispone que "a ninguna ley se le dará efecto retroactivo en perjuicio de persona alguna, o de sus derechos patrimoniales adquiridos, o de situaciones jurídicas consolidadas", y es obvio que una situación jurídica no sólo llega a consolidarse con una sentencia judicial que declare o reconozca un derecho controvertido, sino también al amparo de una norma de ley que establezca o garantice determinadas consecuencias en favor del titular de ese derecho, consecuencias que una ley posterior no puede desconocer sin incurrir en el vicio de inconstitucionalidad por infracción del citado artículo 34 de la Constitución Política. De modo que, en esas condiciones, el recurso debe declararse con lugar por quebranto de la citada regla constitucional. (Corte Plena, s.ext. 9-11-82) (Corte Plena s.ext. 4-3-82)...""...Si constituida ya la relación procesal entre las partes, entró a regir la Ley Nº 6379, aprobada por la Asamblea el 10 de octubre de 1978 y sancionada por el Ejecutivo el 22 de mayo de 1979, la cual vino a establecer, en su artículo 2, una norma totalmente opuesta a la Ley General de Expropiaciones, pues fija como máximun de la indemnización "el valor declarado para efectos fiscales", ello significa reformar para un caso concreto, pendiente ya ante los Tribunales, la Ley General mencionada, e imprimir a esa reforma un carácter retroactivo que contraviene lo dispuesto en el artículo 34 de la Constitución Política, pues al promoverse las respectivas diligencias y quedar cumplidos sus trámites iniciales conforme a esa Ley de 1896, se estableció una situación jurídica regida por ella, que hacía derivar para el expropiado, el derecho a que el importe de la indemnización se fijara de conformidad con lo dispuesto en esa misma ley. Desde luego no se trata de una simple modificación de procedimientos, en que sí predomina el principio de la aplicación inmediata de la leyes, sino de una cuestión de fondo, que se refiere precisamente al monto de la indemnización que al artículo 45 de la Constitución concede al expropiado.(Corte Plena, ext. 9-11-82)..."

   "...No se ve cómo la supresión de mandatarios en el retiro de las cuotas de lotería pueda atentar contra la garantía de irretroactividad de la leyes, en perjuicio de derechos patrimoniales adquiridos o de situaciones jurídicas consolidadas, pues la Ley Nº 6404 no pretende surtir efectos hacia el pasado, para alterar los hechos que ocurrieron con anterioridad a su vigencia, ni puede sostenerse que existan derechos adquiridos para seguir ejerciendo, hacia el futuro, la actividad de intermediario- mayorista que la nueva ley prohíbe.(Corte Plena, s.ext. 30-9-82)..."

   "...La derogatoria de una ley no hace desaparecer totalmente su eficacia normativa, pues si al amparo de ella se adquirieron derechos o se consolidaron situaciones jurídicas, esa ley seguirá rigiendo en cuanto a esos derechos y situaciones, pues la nueva ley -en que se deroga la anterior- no tiene fuerza retroactiva "en perjuicio de persona alguna, o de sus derechos patrimoniales adquiridos o de situaciones jurídicas consolidadas"; según lo dispuesto en el artículo 34 de la Constitución Política, todo lo cual da lugar a la doctrina de la "supervivencia del derecho abolido" (Corte Plena, s.ext. 8-7-82)..." "...Los hechos jurídicos no pueden alterarse por leyes nuevas, ni tampoco los efectos que se hayan producido antes de que la ley entre en vigor, pero las consecuencias pendientes sí están sometidas a ella siempre y cuando la ley al aplicárseles, no incida sobre el pasado, vulnerando lo que está protegido por el principio de irretroactividad. 1967. G. C. vs. el Estado, C.. 80, II sem., I tomo, p 409..." "...Los problemas de retroactividad inconstitucional se plantean precisamente porque la aplicación de la ley hacia el pasado redunda en perjuicio de alguna persona, ya se trate de derechos no patrimoniales, de derechos patrimoniales adquiridos o de situaciones jurídicas consolidadas. 1972. E.P. vs. el Estado, C.. 62 de las 15:35 hrs. del 9 de junio, I sem....""...Aún cuando la Ley de Tránsito vigente establece parecida regulación a la anterior, la infracción se concreta a ésta, en el párrafo final del artículo 11, que era el vigente cuando ocurrió el accidente, pues debe tenerse presente que conforme a la doctrina de la supervivencia del derecho, las leyes derogadas no desaparecen del todo del ordenamiento jurídico, ya que salvo disposición expresa en contrario, que para el caso no existe, se siguen aplicando a los hechos ocurridos durante su vigencia (sentencias de esta Sala números 57 de las II (sic) horas del 24 de julio de 1989 y 75 de las 16 horas del 13 de mayo de 1992..." Sentencia No. 42, S. Primera de la Corte Suprema de Justicia, de las 14:45 hrs. del 10 de junio de 1994). De éstas citas jurisprudenciales, que se refieren a la plena aplicación del principio constitucional de irretroactividad de la ley, podemos concluir que la materia que abarca el contenido o definición de lo que es un derecho adquirido o una situación jurídica consolidada, es absolutamente disímil, en donde podemos encontrar asuntos de toda índole: laborales, civiles, penales, administrativos, comerciales, familiares, personales, personalísimos, procesales, de tránsito. Por esta razón, la doctrina no se ha puesto de acuerdo en una definición concreta de lo que constituye un derecho adquirido. La Ley de la Jurisdicción Constitucional, no califica los derechos adquiridos, como "patrimoniales", lo cual aparenta ampliar el concepto indefinidamente. Sin embargo, de acuerdo con la doctrina, es considerada la tesis de Planiol que dice que el patrimonio es una especie de "bolsa vacía" en la que tendrían cabida derechos y obligaciones susceptibles de ser valorados económicamente que adquiriera o contrajera su titular eventualmente. La Comisión Nacional para el mejoramiento de la Administración de Justicia, en 1990, publicó un libro en homenaje al Lic. D.F.C.A., en el cual se analizó el proyecto de la Ley de Jurisdicción Constitucional No. 7135 del 11 de octubre de 1989 a raíz de la consulta que hizo la Asamblea Legislativa de inconstitucionalidad, en lo que la (sic) recurso se refiere, transcribo textualmente y en lo conducente de las páginas 90, 91, 92 y 93 lo siguiente, ello a fin de clarificar los conceptos tocantes al tema: 55.- Artículos 91 y 91 (sic). Esas reglas disponen: "Artículo 91.- La declaración de inconstitucionalidad tendrá efecto declarativo y retroactivo a la fecha de vigencia del acto o de la norma, todo sin perjuicio de derechos adquiridos de buena fe". "Artículo 92.- Las normas o actos declarados inconstitucionales no se aplicarán en la resolución de ningún asunto de derecho público o privado, presente o futuro, tanto en vía administrativa como judicial". Esos textos deben armonizarse entre sí, porque su interpretación aislada podría resultar contradictoria, pues el primero habla de efecto retroactivo "sin perjuicio de derechos adquiridos...", y la segunda no hace ninguna excepción al disponer que las normas o actos declarados inconstitucionales "no se aplicarán en la resolución de ningún asunto, presente o futuro".La interpretación armónica se resumirá así:"Las normas o actos declarados inconstitucionales no se aplicarán en la decisión de ningún asunto de derecho Público o Privado, presente o futuro, tanto en vía administrativa como judicial; pero sí podrán aplicarse cuando su eliminación afecte derechos adquiridos de buena fe".Ahora bien:La Corte estableció las siguientes reglas en los artículos 93 y 94 de su proyecto:a) En el asunto principal (que dio lugar a la interpretación del recurso) y en los demás procesos pendientes, las normas declaradas inconstitucionales podrán aplicarse cuando esa aplicación fuere compatible con los principios que regulan la libertad de contratación, si se tratare de situaciones jurídicas de fuente contractual, ya constituidas; y b) No obstante lo anterior, los Jueces podrán tomar en cuenta interés público que esté de por medio, para resolver sobre la inaplicabilidad de las normas o actos que hubieren sido declarados inconstitucionales.En el proyecto consultado se sustituye la fórmula "situaciones jurídicas" y se dice " derechos adquiridos..."

   .El artículo 34 de la Constitución usa ambos conceptos, al referirse a la irretroactividad de las leyes.Hay sectores de doctrina que objetan la fórmula del " derecho adquirido", por considerarla imprecisa, y porque a veces resulta difícil distinguir si existe ese derecho o si se trata de simples expectativas.La Corte no pretende que se mantenga el régimen establecido en su proyecto, pues con dejar a salvo "los derechos adquiridos" se logrará, cuando menos, que en esos casos no se alteren las situaciones que fueron constituidas cuando estaban vigentes y eran, por lo tanto, obligatorias las leyes que posteriormente fueron declaradas inconstitucionales.Sin embargo, la corte recomienda incluir en el artículo 91 la otra fórmula del artículo 34 del Constitución, a fin de armonizar esos textos, agregando al artículo 91 la frase:"o de situaciones jurídicas consolidadas"Por otra parte, con la referencia a la "buena fe" en el citado artículo 91 se planteará el problema de definir en qué consiste ese elemento subjetivo en la situaciones (sic) que pueden quedar comprendidas en lo que esa regla dispone.Parece claro que esa buena fe no podría estar vinculada al conocimiento que se pueda tener acerca de los vicios de inconstitucionalidad, pues los individuos tienen derecho a atenerse a las normas de la legislación, mientras no sean declaradas inconstitucionales.Se trataría entonces, de la buena fe (de raíz civilista) que las leyes exigen y que en general se presume (artículos 285 y 286 del Código Civil).Sería preferible suprimir lo relativo a la "buena fe" en el artículo 91, pues existen casos en que, sin necesidad de discutir la existencia de ese elemento, una persona puede consolidar su derecho, como ocurre cuando el de la parte contraría se extingue por prescripción negativa.56.- Artículo 94.- Ese artículo es reproducción, casi textual, del artículo 98 del proyecto de la Corte, en que se hace referencia a procesos terminados y a las situaciones jurídicas que hubieren surtido plenamente sus efectos, y se dispone que "no podrán ser objeto de revisión o variación de ningún género a causa de una declaración posterior de inconstitucionalidad".El proyecto de la Asamblea no cambia la redacción de lo transcrito, pero sí modifica su contenido, al agregar la frase:"cuando en virtud de la consumación de los hechos éstas fueren material o técnicamente irreversibles".Eso significa que los procesos terminados y las relaciones jurídicas que surtieron plenamente sus efectos, si podrán revisarse cuando los hechos fueron "reversibles"."Lo irreversible" es aquello que no puede volver a su estado o condición anterior.De manera que el agregado restringe considerablemente los alcances de la regla, como se advierte con sólo indicar que en los supuestos de un pago en cumplimiento de un fallo judicial o de un convenio, podrá caber la revisión a raíz de la declaración de inconstitucionalidad, para lograr el mismo resultado que se obtiene con el régimen del pago indebido en lo civil.Si de acuerdo con los hechos y circunstancias cupiera reclamar algún derecho de esa índole, lo que corresponde es que así se haga conforme a las reglas comunes, mas no por declaración posterior de inconstitucionalidad, respecto de una ley que estuvo rigiendo como válida y dio respaldo al fallo o al convenio celebrado... Por lo tanto, sí el proceso fue resuelto o el convenio cumplido entre las partes, no debe entonces, en virtud de una inconstitucionalidad declarada posteriormente, revisarse lo que se resolvió o que las partes cumplieron, pues ello implicaría revivir situaciones jurídicas fenecidas y dejar sin efecto la extinción que se produjo por caducidad, lo cual vendría en menoscabo del principio de seguridad jurídica que el ordenamiento debe garantizar a los individuos.Lo apropiado es proscribir toda revisión o variación de esos fallos o situaciones jurídicas, y no crear problemas acerca de lo que es "material o técnicamente irreversible", claro está sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo segundo del propio artículo 94, para impugnar los efectos futuros de las obligaciones patrimoniales o de consecuencias de cumplimiento sucesivo.En resumen, la Corte objeta la frase que dice:"cuando en virtud de la consumación de los hechos éstos fueren material o técnicamente irreversibles" y pide eliminarla del artículo 94...."Resulta importante entonces también, conocer alguna de la sentencias dictadas por la propia Sala Constitucional, refiriéndose a la aplicación del artículo 34 de la Constitución Política y conjugando la aplicación de los artículos 91 y 93 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional."...III. En nuestro medio el principio de irretroactividad de la Ley, que contempla el artículo 34 de la Constitución Política, no prohíbe irrestrictamente la retroactividad.No es, que el Estado y sus instituciones puedan aplicar válidamente hacia atrás normas posteriores para resolver situaciones posteriores como una forma de prepotencia que no conviene a los intereses de los administrados, sino en virtud de la certeza que justifica todo el ordenamiento, las relaciones se deciden conforme con las reglas vigentes cuando s (sic) se dieron esos vínculos.De lo contrario se desnaturaliza la esencia de lo jurídico, que en último termino es un saber a que atenerse en las relaciones que ocurren entre los administrados y el poder público.Lo vedado no es entonces la retroactividad en sí misma, sino la retroactividad perjudicial, porque causa daño irreparable en razón de que va contra la certeza.Agrega la citada disposición constitucional que a ninguna "ley", entendida como "norma", se le dará efecto retroactivo perjudicial, lo que permite concluir que sí cabe la retroacción beneficiosa.IV.- La cuestión es, entonces, la de si puede resolverse con reglas o normas jurídicas nuevas, situaciones jurídicas que nacieron y se gestionaron al amparo de reglas o normas jurídicas anteriores.V.- En el caso de autos la ley derogada surte efectos, pues el accionante obtuvo su status migratorio de residente rentista al amparo de una disposición que en aquél momento estaba vigente.De manera que las disposiciones de las nuevas normas únicamente pueden aplicarse a situaciones nacidas a partir de su vigencia, no a aquéllas, nacidas al amparo de la anterior legislación.Por tanto:Se declara con lugar el amparo..." (Sala Cuarta Constitucional, amparo No. 259-91)"...La acción alude a la infracción del artículo 34 de constitucional, por los efectos retroactivos que se le da al artículo 652 del Código Procesal civil.El precepto constitucional de referencia, contempla varios presupuestos:a) Derechos personales extrapatrimoniales, como los regulados en el Título del Código Civil y los derivados, entre otros, de las relaciones de familia; b) Derechos patrimoniales adquiridos, que son todos aquellos comprendidos dentro del conjunto de bienes de una persona, considerados éstos, como una universalidad jurídica; c) Las situaciones jurídicas consolidadas, originads (sic) por el efecto de la aplicación de las normas legales pertinentes y que se refieren a sujetos determinados.Estas pueden derivar directamente del derecho objetivo, en cuya (sic) caso serían de carácter general u objetivas; o bien surgen de actos jurídicos, como los contratos o las resoluciones judiciales, en cuyo caso se les denomina subjetivas.También encuadran en este concepto los hechos no sujetos anteriormente a sanción civil o penal..."Sala Cuarta Constitucional, Voto 351-91."...Voto Nº 0858-94 Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia.San José, a las nueve horas veinticuatro minutos del once de febrero de mil novecientos noventa y cuatro.Esto ha implicado, en consecuencia, que tratándose de préstamos con fondos de los Departamentos Hipotecarios, no se podían variar las cuotas de pago.La situación se modifica a partir de la reforma al artículo 70 de repetida cita, cuya finalidad expresa es, según se desprende de la discusión legislativa, el permitir que en los créditos hipotecarios se establezcan tasa de interés variable.Podría afirmarse que, de acuerdo con los principios que rigen la aplicación de la ley en el tiempo, la ley general no deroga la ley especial.No obstante, el citado principio es de carácter interpretativoy como tal tiene sus excepciones.Entre ellas se encuentran las derivadas de la lógica y el carácter sistemático del ordenamiento jurídico, sobre todo cuando de normas contradictorias se trata.En el presente caso, esa aplicación a los créditos hipotecarios es necesaria para que la norma general posterior adquiera el sentido que el legislador quiso darle." (Resolución Nº 6515-93 de las quince horas treinta minutos del nueve de diciembre de mil novecientos noventa y tres).Se da entonces, una autorización mediante el texto legal que no existía con anterioridad, por lo que las tasas de interés fluctuante acordadas por la entidad bancaria recurrida, en ausencia de esta normativa resultarían violatorias del principio de legalidad contenido en el artículo 11 de nuestra Constitución Política.Por otra parte también resultaría inconstitucional la aplicación de la ley Nº 7107, a las relaciones sobre intereses fluctuantes surgidas con anterioridad a su emisión o a sus efectos, éstos por contraposición al principio de irretroactividad contenido en el artículo 34 constitucional, ello en virtud de que la ley sólo deberá regir para los actos producidos en el futuro y no para modificar situaciones consolidadas con anterioridad.En razón de lo anterior, siendo que los créditos suscritos por el recurrente con el Banco Anglo Costarricense el día 1 de octubre de 1987 y el día 28 de junio de 1988, lo son con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley Nº 7101 de supracita, lo procedente es declarar con lugar el recurso por tanto:Se declara con lugar el recurso y en consecuencia, se restituye al recurrente al goce de sus derechos fundamentales.Se condena al Banco Anglo Costarricense al pago de las costas, daños y perjuicios causados, los que se liquidarán en ejecución de sentencia de lo Contencioso Administrativo...."

   De este abundante material jurisprudencial y doctrinario, así como de todo lo anteriormente expuesto, podemos deducir los siguientes principios:1) Que el contenido de los artículos 91 y 93 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional, no difiere, no modifica -como no puede ser- en lo absoluto del contenido del principio de irretroactividad de la ley, señalado en el artículo 34 de la Constitución Política.Nótese como la Corte en sus recomendaciones a la consulta hecha por la Asamblea sugirió una redacción armónica de éstos artículos con artículo constitucional;2) Que el principio de irretroactividad de la ley puede enunciarse de dos maneras:la que señala el artículo 34 de la Constitución Política:"...A ninguna ley se le dará efecto retroactivo en perjuicio de..." o el que señala el artículo 91, de la ley de la Jurisdicción Constitucional "...La declaración de inconstitucionalidad tendrá efecto.... Y retroactivo todo sin perjuicio de ..." 3) Que los efectos de la declaratoria de inconstitucionalidad de la ley propiamente dicha o por anulación, son exactos a los efectos que produce la abrogación o derogación de una ley.4) Que la doctrina ha cuestionado las definiciones sobre derechos adquiridos, en tanto y hasta no caer en simples expectativas de derecho, y en razón del contenido de ellos el cual es variado o disímil.5) Que la buena fe, enunciada en los artículos 91 y 93, resulta ser un concepto civilista, y que en el artículo 34 de la Constitución se presume en tanto no se hace alusión a ella; 6) Que el principio de irretroactividad de la ley, resulta ser una aplicación también del principio de la libertad de contratar.Al respecto cabe citar aquí al jurista Dr. D.B.C., cuando en la Revista de Derecho Constitucional Nº 2, 1991, Corte Suprema de Justicia, refiriéndose al fundamento constitucional de la libertad de contratar, pag. 65 dice:"...El contrato es fuente de relaciones jurídicas patrimoniales.El poder creador de derechos subjetivos, fincado en la voluntad del sujeto de derecho, es principio general indiscutible de todo régimen jurídico.Con base en este poder, las personas concluyen contratos para programar sus intereses individuales.Esa programación -en el sentido de relaciones jurídicas de orden civil- es de naturaleza obligatoria:pacta sunt servanda.Hay, como producto de todo contrato, derechos subjetivos -constituidos o modificados- que los particulares y el Estado deben respetar (si el contrato se conforma a las exigencias de no contrariar la moral y las buenas costumbres y no dañar a terceros).Estos derechos están protegidos en la constitución.Dentro de la categoría genérica de "derechos adquiridos" que hace referencia el artículo 34.No puede tener efecto retroactivo ley alguna, en perjuicio de derechos adquiridos.Por ahí se ve la protección constitucional al derecho delparticular (de todo derecho, público, privado, creado contractualmente o por cualquier otro medio lícito), en la que se encuentra, reflejamente, la protección del contrato.En ese orden de ideas, es decisivo destacar que el artículo 28 de la constitución protege el contrato como acto jurídico lícito, creador de derechoas, (sic) a la vez que el artículo 34 de la carta política protege la obligatoriedad de las obligaciones surgidas de ese pacto..."7) Que el principio de irretroactividad de la ley, también es una manifestación real y exacta del principio de Seguridad Jurídica, o de certeza jurídica.Dicho en forma simple: el saber a que atenerse; 8) Que una situación jurídica consolidada, o un derecho adquirido de buena fe, puede ser generado por un acto jurídico, como lo es un contrato; (ver al respecto el punto 6)9) Que en nuestro ordenamiento está prohibida expresa y constitucionalmente la retroactividad perjudicial y; 10) Que el artículo 34 de la Constitución Política, y los artículos 91 y 93 de la ley de la Jurisdicción Constitucional, prohíben de manera categórica darle efecto retroactivo a las leyes y a la declaratoria de inconstitucionalidad en los siguientes casos:a) Cuando perjudiquen a la (sic) cualquier persona; b) Cuando perjudiquen Derechos Patrimoniales Adquiridos o Derechos Adquiridos de buena fe; c) Cuando perjudiquen relaciones o situaciones jurídicas consolidadas:i) Por prescripción o caducidad en virtud de sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada material;ii) Por consumación de los hechos cuando éstos fueren material o técnicamente irreversibles; iii) Cuando su reversión afecte seriamente derechos adquiridos de buena fe.11) Que la aplicación que en referencia al principio de irretroactividad de la ley, de leyes que han sido derogadas, ha sido enfocado por esta Corte como la teoría de la "supervivencia del derecho".Todo lo expuesto, a fin de sustentar la argumentación contenida en el alegato realizado en los puntos 1, 2 y 3 del Recurso de Casación presentado, y a efecto de que se le dé una correcta aplicación al fallo Constitucional citado que declaró la anulación de la ley 7101, así como también a su adición y aclaración en el sentido de que es el Juez que conoce el caso, es quien aplicará en definitiva los principios de irretroactividad de la ley.De ninguna manera, las potestades o facultades de la Sala Constitucional, que se refieren expresamente a graduar y dimensionar en el espacio, el tiempo o la materia, el efecto retroactivo de una sentencia anulatoria de una ley, dictando las reglas necesarias para evitar que éste produzca graves dislocaciones de la seguridad, la justicia o la paz sociales: implican la modificación del principio constitucional de la irretroactividad de las leyes, en tanto que admitir ésto automáticamente el párrafo segundo del artículo 91 del la ley de la Jurisdicción Constitucional sería absolutamente inconstitucional.Lo que a la Sala Constitucional le está permitido, es dictar algunas reglas de carácter general, que aclaren, según la materia, según el espacio y según el tiempo su efecto retroactivo.Retroactivo absoluto ? No, de ninguna manera, el efecto retroactivo lo es todo sin perjuicio de derechos adquiridos de buena fe, a efecto de evitar graves dislocaciones de la seguridad, la justicia o la paz sociales, todo lo cual refleja ni más ni menos, el principio fundamental de seguridad o certeza jurídica base esencial de todo el ordenamiento jurídico.Como lo dijimos anteriormente el principio de irretroactividad de la ley puede enunciarse de dos maneras, 1) la que señala el artículo 34 de la Constitución Política:"...A ninguna ley se le dará efecto retroactivo en perjuicio de..." o el que señala el artículo 91, de la ley de la Jurisdicción Constitucional"...La declaración de inconstitucionalidad tendrá efecto.... Y retroactivo todo sin perjuicio de ..." Entonces no podemos hablar de un principio de irretroactividad puro, ni tampoco podemos hablar de un principio de retroactividad puro, ya que siempre en la irretroactividad ambas caras de la moneda, están condicionadas en forma clara y precisa al principio de seguridad o certeza jurídica, que se traduce en simples palabras:El saber a que atenerse.Si yo contrato en base a una L.X., y ésta ley es derogada o declarada inconstitucional, dicho contrato resulta absolutamente válido porque y para todos los efectos esta ley X., rigió mis actos jurídicos realizados de buena fe, independientemente de si la misma contenía vicios o no, o simplemente fue derogada.En el caso que nos ocupa, incuestionablemente tenemos que decir, que con base a la Ley 7101 de 6 de octubre de 1988, el contrato que realizó la Cooperativa Isidreña de Ahorro y C.R.L., con el señor V.M. M. inicialmente, y posteriormente sustituido a pedido propio suyo por M. de H.S.A., en cuanto a todas sus cláusulas resultó absolutamente válido y eficaz, ya que la ley permitía pactar el total de las cláusulas como y según fueron pactadas.Este contrato nació a la vida jurídica y se perfeccionó en el momento mismo de su otorgamiento, regido por la Ley 7101, concretamente por su artículo 9, lo que constituye sin lugar a dudas un derecho patrimonial adquirido de buena fe, o bien una situación jurídica consolidada cuya reversión sería imposible sin lesionar seriamente mi derecho adquirido o mi situación jurídica consolidada.Cabe distinguir entonces, entre los que es la perfección del contrato, y el cumplimiento del mismo o los efectos del incumplimiento.Como se pactó una condición resolutoria, el acecimiento de la misma, -que se dio en el tiempo-, se produjo cuando ya no estaba vigente la ley 7101, lo que no significa que esa condición automáticamente quedara "derogada", o sin validez legal alguna, en tanto como está demostrado era una condición sine qua non, es decir esencial, absolutamente esencial y sobretodo pactada de buena fe.Análogamente podemos aplicar aquí los principios jurisprudenciales sustentados en casos concretos y citados anteriormente, tanto de ésta S., como de la Sala Constitucional, y como de la Corte Plena cuando ejercía acción controladora de la constitucionalidad de las leyes: al caso por ejemplo del deudor, que había pactado un tipo de interés fijo al momento de contraer su obligación en tractos, y posteriormente una ley introdujo el tipo de "interés fluctuante", aunque parte del pago se realiza cuando existe esta nueva ley, la Sala Constitucional, en reiteradas ocasiones (más de 20), dictaminó que no es posible cobrarle al deudor intereses fluctuantes porque se viola el principio de retroactividad de la ley.También igualmente esa Sala Constitucional ha considerado que el "status migratorio", concedido con una determinada ley, no puede ver variado por otra ley posterior.Finalmente, esta S. Primera, también consideró que los derechos adquiridos en base a la ley de Tránsito anterior, no pueden ser modificados con la ley de Tránsito posterior, aludiendo precisamente a la teoría de la supervivencia del Derecho.El contrato de arrendamiento entonces quedó perfecto en todas sus cláusulas al amparo del artículo 9 de la ley 7101, y aunque fue anulada por sentencia constitucional, ello se hizo sin perjuicio de derechos adquiridos de buena fe, en base al principio constitucional de irretroactividad de la ley que señala el artículo 34 de la Constitución Política.Concretamente este artículo 9, de la ley de la Jurisdicción Constitucional dice:2... Artículo 9º El plazo de los contratos regidos por la presente ley se considerará prorrogado por tiempo indefinido al vencimiento, en forma obligatoria para el arrendante y potestativa para el arrendatario.A partir de la vigencia de esta ley, el arrendamiento de las casas de habitación y de los locales comerciales, industriales o de oficinas, que estuvieron desocupados en virtud de nueva construcción, o por cualquier otra causa, no se regirá por las disposiciones de la presente legislación sino por las del Código civil y de la legislación común.Se exceptúan las casas de habitación consideradas de interés social y los locales destinados al pequeño comercio, a la pequeña industria o a la pequeña artesanía.Los locales arrendados por organizaciones de artesanos, debidamente legalizadas, se regirán por las disposiciones de esta ley, sin las limitaciones indicadas en el párrafo último de este artículo.Para los efectos de este artículo, deberán considerarse de interés social aquellas casas de habitación que tengan un valor, determinado por el Departamento de Avalúos de la Dirección General de la Tributación Directa, no mayor del doble del límite máximo que se considere como tope para viviendas de interés social, de acuerdo con las atribuciones asignadas al Banco Hipotecario de la Vivienda en el artículo 150 de la ley Nº 7052 del 11 de noviembre de 1986.También para los efectos señalados en el párrafo segundo anterior, se considerarán locales destinados al pequeño comercio, a la pequeña industria o a la pequeña artesanía, aquellos que se encuentren ubicados en un inmueble cuyo valor total, fijado por el juez en cada caso concreto, con fundamento en un informe pericial previo, no pase de tres millones de colones, suma esta última que se ajustará anualmente a partir de la fecha en que entre a regir la presente ley, de conformidad con el índice correspondiente a los edificios, que se indica en el artículo siguiente..."

   Todo lo anterior, aunque técnicamente de conformidad con las normas que regulan la ampliación del recurso de Casación, no constituye propiamente una "ampliación", si lo es en cuanto fundamenta jurisprudencial y doctrinariamente las alegaciones contenidas en los tres items que señalan la violación de las leyes alegadas en el recurso por falta de aplicación.A efecto de continuar ordenadamente y ya eso sí como una ampliación propiamente dicha, continúo señalando violaciones directas de la ley, acaecidas con la sentencia que impugno:Ampliación del recurso propiamente dicha:II.- Leyes infringidas, con expresión clara y precisa de lo que consiste la infracción:4) Artículo 1 de la Ley de Inquilinato 7101, párrafo primero:Se violó este artículo, por falta de aplicación en tanto siendo como lo era esta ley, una ley de orden público, que regulaba mis relaciones jurídicas originadas en el contrato de arrendamiento que firmamos, su acatamiento resulta obligatorio para todas las partes, y todos los principios sustentados en la sentencia recurrida, me son aplicables, ya que el contrato de arrendamiento cuestionado se basó en una Ley de Orden Público, que estaba vigente a la hora de hacer la negociación, aspecto que no fue tomado en cuento (sic) por el Tribunal Superior de Heredia, en tanto aplicó una ley de Inquilinato que no estaba vigente a la hora de firmarse el contrato, entonces si era posible, en base a esta ley pactar cláusulas que como lo demostraré más adelante no tienen nada de leonino, ni de adhesión, ni tampoco resulta un mecanismo odioso, ni de ingenuidad, ni mucho menos de mala fe.Basado en el principio de igualdad ante la ley, lo que fue bueno afirmar en cuanto a la ley que el Tribunal me aplicara, también es bueno señalarlo para la ley de Inquilinato que debe aplicárseme y es, su característica de ley de Orden Público.5) Artículos 1141, 1144, 1147, 1151, 1152, 1154 del Código Civil que regulan el arrendamiento: Estos artículos todos en relación, fueron violados por falta de aplicación, por parte del Tribunal Superior Civil de H., y conforme cada uno de ellos la violación se induce así:del artículo 1141, en tanto que establece válidamente la "conclusión del arrendamiento; del artículo 1144, porque también establece el deber de restituir la casa "al final del arrendamiento"; del artículo 1147, porque expresamente "autoriza pedir la resolución del contrato de arrendamiento por falta de cumplimiento de las obligaciones positivas del contrato", entendido que autoriza expresamente desde luego una condición resolutoria como la pactada; del artículo 1151, porque "autoriza el contrato a tiempo determinado y la posibilidad de terminarlo avisando o notificando anticipadamente a la otra parte"; del artículo 1152, también porque "autoriza la terminación del contrato por aviso o por desahucio, o por haberse fijado su duración en el contrato"; y del artículo 1154, porque "permite o autoriza la venta de la cosa arrendada con indemnización por daños y perjuicios al arrendatario", tal y como se estableció en el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende.A la luz de los textos mencionados, que debieron se (sic) aplicados obligatoriamente, el contrato de arrendamiento resulta entonces totalmente válido y transparente, cargado de buena fe y fundamento en los principios básicos para la libertad de contratación, principios que son anteriores incluso al contrato mismo.6) Artículos 627, 690, 692, 701, 702, 1007, 1022, 1023 inc. 1, del Código Civil, todos en relación con el artículo 28 de la Constitución Política:También por Por falta de aplicación, el Tribunal Superior Civil de Heredia, violó los artículos del Código Civil que detallo a continuación:el artículo 627, porque "no consideró la obligación válida a pesar de la existencia de todos los elementos esenciales para su validez"; el artículo 690, al "no considerar que la devolución del inmueble por el acaecimiento de la condición resolutoria la parte demandada estaba obligada a devolver el inmueble"; el artículo 692, "al no considerar que en todo contrato va implícita siempre la condición resolutoria por falta de cumplimiento, y que la parte puede exigir el cumplimiento o pedir se resuelva con daños y perjuicios"; los artículos 701 y 702, "al no considerar tampoco daños y perjuicios derivados del incumplimiento doloso de la empresa demandada"; el artículo 1007, "al no considerar el nacimiento del contrato válido y eficaz para generar derechos y obligaciones para los contratantes, siendo que reúne las condiciones esenciales (sic) para su validez"; el artículo 1022, "por no considerar que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes", y finalmente también del Código Civil, el artículo 1023, inc. 1, ya que "no consideró las obligaciones pactadas en el mismo, y las consecuencias de la equidad, el uso o que la ley hacen nacer de las mismas."

   Por último, también se violentó por falta de aplicación el artículo 28 de la Constitución Política, en tanto el contrato de arrendamiento, al que el Tribunal no le dio ninguna validez, tiene reconocimiento constitucional, en lo que se refiere a la libertad de contratación, derivada del principio de la autonomía de la voluntad.7) Artículos 18, 19, (ley 7020), 678, 680, 835 inciso 1, 837, del Código Civil, artículos 13, párrafo primero y 18 de la Ley 4898 Ley de Inquilinato, 129 párrafos 2, 3, 4 y 5, de la Constitución Política.El Tribunal Superior Civil de Heredia, violó los artículos que expresamente cito y que son el fundamento legal del fallo que se impugna mediante el Recurso de Casación.Detallo:por aplicación indebida, el artículo 18 del Código Civil, como abundantemente lo vimos no existe por parte de la demandada "exclusión voluntaria de la ley aplicable, ni renuncia de derechos".Más por el contrario es la propia ley de inquilinato vigente a la hora en que se perfeccionó el contrato de arrendamiento, a la hora en que nació a la vida jurídica, la que en su artículo 9, excluye la aplicación de la propia ley y nos refiere a las normas del Código Civil y la legislación común, y así lo hicimos, pactando cláusulas absolutamente válidas a la luz de ésta legislación.Ello se consumó independientemente desde luego aunque posteriormente la Sala Constitucional anulara la Ley de Inquilinato 7101.La propia ley que reguló entonces este proceder, también resulta de orden público, por lo que el párrafo final de este artículo tampoco tiene aplicación, en tanto que no se contraría el interés u orden público.El artículo 19, también resultó violado por aplicación indebida y por la misma razón anterior que la anterior "no existe ningún acto contrario a norma imperativa o prohibitiva que sea nulo de pleno derecho", como vimos fue la Ley de Inquilinato, 7101, que es de orden público, la que dio total cabida a nuestra relación contractual, al permitir una aplicación normativa diferente de lo que la propia ley de inquilinato regulaba, y esa legislación diferente -El Código Civil y la legislación común- generó derechos y obligaciones contractuales totalmente válidas y eficaces, que inmediatamente nacieron a la vida jurídica y quedaron constituidos en un derecho patrimonial adquirido, o en una situación jurídica consolidada, relación totalmente irreversible.También resultó violado el artículo 678 del Código Civil citado, por aplicación indebida y errónea interpretación, ya que no tiene relevancia en el caso concreto.La condición no es imposible, nótese que la misma se cumplió, por lo tanto no es nula.La condición se cumplió cuando la Cooperativa firmó formal opción de compraventa del inmueble.El concepto de "condición imposible" es otro.La condición pactada era posible, ya que la parte obligada perfectamente pudo haberla cumplido, en lo que a ella respecta.Que el Tribunal considerara, al aplicar erróneamente una legislación -de orden público- que no tenía aplicación al caso, no hace de la condición pactada una condición imposible, sino una condición ineficaz por no ser legal este criterio.En relación con el artículo 680 del Código Civil, resultó violado por falta de aplicación, en tanto y a contrario sensu, la condición resolutoria resultó valida, por cuento era posible.En cuanto al artículo 835, inciso primero del mismo cuerpo de leyes, también el Tribunal lo violó por aplicación indebida, o errónea en este caso no hay nulidad absoluta en el contrato, supuesto que el mismo reúne, como exhaustivamente lo hemos dicho todas las condiciones esenciales para su formación o existencia, y por ello más bien hemos alegado la falta de aplicación de los artículos que precisamente fundamentan esas condiciones que el Tribunal hecha de menos.El supuesto para aplicar este precepto legal, es erróneo, en tanto el Tribunal consideró que se violaba una ley de orden público, la Ley de Inquilinato por lo que el contrato era nulo, e ineficaz en cuanto a las cláusulas que atentaban contra sus prohibiciones expresas.Al demostrar indubitablemente que ello no es cierto, quedaron entonces sin fundamento los otros preceptos legales citados, resultando su aplicación también errónea o indebida, al igual que el fundamento.De igual forma el artículo 837 citado, también resultó violado por aplicación indebida, en cuando se refiere a la nulidad absoluta, quién puede alegarla, declaratoria de oficio, subsanación, y otras cuestiones, lo que no resulta aplicable al caso concreto en tanto hemos visto que no existe en autos ninguna nulidad, más por el contrario el contrato que se dice nulo, tiene su asidero legal en una ley de orden público.Por todo lo anteriormente expuesto, resultaron también violados los artículos 13, párrafo 1, y 18 de la ley 4898, Ley de Inquilinato, por aplicación indebida o errónea, ello porque como lo hemos visto estos artículos no podía aplicarse ya que no regían, ni rigieron nuestras relaciones contractuales.Su aplicación conforme lo fundamento el Tribunal, claramente violó el artículo 34 de la Constitución Política en relación con los artículos de la ley de la Jurisdicción Constitucional, citados por falta de aplicación.Estas normas resultaron el fundamento esencial del fallo recurrido, siendo que su aplicación es indebida y errónea como ha quedado harto demostrado, todas las demás citas, también sufren la misma suerte del pilar jurídico derribado, y entonces amerita casar la sentencia.Por última, también violentó el artículo 129, en sus párrafos 2, 3, 4, y 5 de la Constitución Política, por aplicación indebida o errónea, al considerar que éstos párrafos directamente relacionados con la Ley de Inquilinato 4898, y no con la Ley de Inquilinato 7101, que era la que estaba vigente cuanto el contrato nació válidamente a la vida jurídica.Respecto al inciso 3, de que "no tiene eficacia la renuncia de las leyes en general, ni la especial de las de interés público", fue erróneamente relacionado con la Ley de Inquilinato que no regía nuestras relaciones jurídicas, cuando también la Ley de Inquilinato derogada o anulada por la Sala Constitucional tenía la característica como se expresó de orden público, y precisamente fue el pilar fundamental de nuestra contratación, por lo que más bien hubo falta de aplicación.Identifica falta o violación se cometió con respecto al inciso 2, el cual fue erróneamente referido o aplicado, y más bien no se aplicó referido a la Ley 7101, Ley de Inquilinato, vigente y de orden público, que permitía negociar con base a los artículos del Código Civil y de la legislación común, por lo que nadie podría ignorar dicha ley.Corrió la misma suerte el inciso 3, en cuanto el Tribunal aplica nulidad de una cláusula que se basaba en una ley que no regía nuestra situación, sino en la ley 7101, vigente a la hora del nacimiento de la obligación, no habiendo entonces actos y contratos contra leyes prohibitivas, ni renuncia de leyes supuesto que fue la misma ley que autorizó el proceder, y repito esta ley tambiénera de orden público.Por último el inciso 5, aplicado análogamente en relación con el artículo 34, y en relación con los artículos 91 y 93 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional, fue violado por falta de aplicación, ya que la ley no quedó derogada ni abrogada, sino a partir del momento en que fue declarada inconstitucional, resultando válida y obligatoria para las partes contratantes, y haciendo nacer relaciones o situaciones jurídicas eficaces, legales, que se consolidaron de inmediato, que no son reversibles, y que constituyen un derecho adquirido de buena fe.8) Artículos 285 y 286 del Código Civil, en relación con los artículos 98, párrafo primero, inciso 3, 222, párrafo primero, y 223 del Código Procesal Civil.Todos estos artículos fueron violados por falta de aplicación a excepción del artículo 223, que fue violado por aplicación indebida, al estimar los Jueces Superiores que no hubo buena fe en mi actuar, sin haber indicio ni remoto de ello, considerándome más bien un litigante de mala fe, siendo que había adquirido como lo demostré indubitablemente derechos de buena fe, al basar mi contrato de arrendamiento, no de inquilinato, en una ley de orden público, vigente a la fecha en que realizé (sic) la negociación.Esto lo deduzco por las manifestaciones expresas contenidas en su sentencia que cito textualmente, y porque fui condenado al pago de las costas personales y procesales, aunque reconozco que ello es una facultad discrecional del Juez, por ende no puede ser objeto de Casación:"...III.- Independientemente de si además de lo estipulado en escritura pública realmente fue lo pactado de hecho entre las partes subscriptoras del mismo; de si eso no fue más que un mecanismo utilizado con miras a desalojar a la sociedad demandada,..." "...normas de esta índole no pueden se mancilladas aún con el consentimiento de las partes contratantes porque es una forma fácil de burlarse de la voluntad del legislador;..." "...dada precisamente esa inferioridad en que se encuentra el inquilino, es éste quien cede a los requerimientos del propietario y accede, generalmente por necesidad, a asumir los términos del pacto aún cuando sea lesivo a sus intereses, particularmente en cuanto al tiempo que durará y la renta; en el fondo podría hablarse casi hasta de un contrato de adhesión.No entendemos cómo puede serse tan ingenuo al aceptar un contrato cuya desocupación obligada por el inquilino esté únicamente a criterio unilateral del arrendante y por el sólo hecho de tener que vender el inmueble en que esté construido el local alquilado.Resulta un mecanismo odioso para conseguir una causal de desahucio que no está expresamente regulado y que, de ser posible en los términos que lo plantea la demandante, abriría el trillo para burlarse fácilmente disposiciones legales; imagínemonos qué seguridad tendría el inquilino sabiendo que en cualquier momento, real o simuladamente, el propietario podría vender el raíz y conseguir así su desalojo.Por todo ello es que se ha optado por declarar con lugar la alzada y revocar la sentencia apelada en lo que es motivo del recurso, con la condenatoria en ambas costas a quién demandó por no mediar ninguna causa de justificación para resolver en forma distinta.Arto. 221 del Código Procesal Civil. ..." III) (sic) Violaciones a la Ley de Inquilinato No. 6 del 21 de setiembre de 1939 y sus reformas, en la eventualidad de que no se aplicara para la resolución de este caso, la Ley de Inquilinato No. 7101 y consecuentemente las normas del arrendamiento civil y la legislación común, con alegación de error de derecho en la apreciación de la prueba:Por último resta analizar, en el eventual caso, de que la Sala de Casación, considerara que no debe aplicarse la Ley de Inquilinato 7101 anulada por la Sala Constitucional, sino, la Ley de Inquilinato vigente No. 6 del 21 de setiembre de 1939 y sus reformas, se hace obligatorio indagar jurídicamente si la condición resolutoria pactada en el contrato de arrendamiento, es válida a la luz de la ley de las normas del Código Civil que resultarían aplicables en este proceso abreviado, tratando como lo ha sostenido reiteradamente la Sala, de armonizar dichas normas con la ley de inquilinato:Debe tenerse muy en cuenta, que la cláusula en donde se pactó la condición resolutoria, se pacto con evidente buena fe, y como quedó alegado anteriormente, que las partes no quisieron establecer "una nueva causal de desahucio", en tanto no estamos en un proceso de desahucio; que esta condición es la vida misma del contrato, la cual y dada su redacción fue absolutamente bien explicada al arrendatario, que tampoco constituye jurídicamente, ni remotamente de hecho un contratode adhesión, ya que había otros locales que la demandada podía arrendar.Con base en ello, se cometió error de derecho en la apreciación de la prueba, al no darle ningún valor a la contestación del hecho 1 de la demanda, infringiéndose el artículo 338 del Código Procesal Civil, en relación con el artículo 331, y el 727 del Código Civil, todo ello en relación en relación con las normas establecidas en el artículo 330 en cuanto a la apreciación de dicha prueba en conjunto con base en la sana critica.El hecho 1 de la demanda que consta al folio 32 y su contestación, que consta al folio 98 literalmente dicen:"... 1.- En los últimos meses del mes del año mil novecientos ochenta y nueve, contacto como mi persona al señor V.M.M., quien me manifestó la intención de arrendarnos un local comercial para establecer una farmacia.En esa ocasión estuve totalmente de acuerdo, pero haciéndole incapié en la necesidad que tenía la Cooperativa de vender el inmueble en donde se encontraba el local, cuestión que el aceptó plenamente y en ese momento evidenció buena fe..."

   Contestación:"...Es cierto parcialmente, por cuanto fueron los personeros de la Cooperativa Isidreña los que en varias ocasiones me visitaron y me llamaron por teléfono haciendome el ofrecimiento de instalar un farmacia por cuanto la primera se encontraba en una difícil situación económica.Así las cosas, la farmacia y su posterior instalación era para los personeros de la cooperativa parte de la posibilidad de buscarle alternativas a dicho problema...."Basados en este error de derecho en la apreciación de las pruebas, podemos entonces analizar, que existe una absoluta diferencia entre lo que es "El plazo del contrato", y "La condición resolutoria pactada de buena fe".Desde el contrato mismo, su materialidad, ambas cosas se encuentran en cláusulas diferentes, así en la cláusula tercera:"El plazo", y la setima, "Terminación del contrato"... En virtud de que la cooperativa en cualquier momento puede vender el inmueble, lo cual conoce y acepta el arrendatario...", ello implica que su tratamiento no puede ser igual, sino que debe analizarse si hay una confrontación con las normas del Código Civil.Así las cosas, tenemos que el Tribunal Superior violó por aplicación indebida e interpretación errónea, los artículos 9 y 13, al considerar que a la luz de ellos la cláusula que establecía la condición resolutoria en caso de venta del inmueble, es igual al plazo puro y simple que no constituye una causal de Desahucio.Aquí otra radicial (sic) diferencia.Una cosa es una causal de desahucio y otra una cláusula que establece una condición resolutoria, aunque entiendo que toda condición resolutoria se cumple en el tiempo.Así las cosas, tenemos que concluir que la Ley de Inquilinato citada no regula en forma alguna la situación cuando el propietario vende la cosa, con el consentimiento expreso del arrendatario, libremente pactado y de buena fe.Sin el consentimiento y conocimiento del arrendatario es otra la situación.Entonces, debemos buscar una solución en armonía con otras normas que resultan aplicables al caso, y al citarlas con ello cumplo con el deber procesal de indicar las leyes infringidas en virtud del error de derecho cometido, de la siguiente manera:primeramente cito violación por falta de aplicación del artículo 28 y 45 de la Constitución Política, el primero porque la Ley de Inquilinato no me prohíbe pactar una cláusula con condición resolutoria como la que se pactó, y del artículo 45, porque se estaría limitando el derecho de propiedad, indebida e ilegalmente al obligarme, además de las cargas o limitaciones como arrendante establecidas en la ley de inquilinato, a limitar mi derecho de propiedad, en el sentido de que si tengo un local para la venta, no lo puedo arrendar de ninguna manera mientras lo estoy vendiendo.También existe violación según se dirá de los siguientes artículos:1141, 1144, 1147, 1151, 1152, 1154 del Código Civil que regulan el arrendamiento:Estos artículos todos en relación, fueron violados por falta de aplicación, por parte del Tribunal Superior Civil de H., y conforme cada uno de ellos la violación se induce así:del artículo 1141, en tanto que establece válidamente la "conclusión del arrendamiento; del artículo 1144, porque también establece el deber de restituir la casa "al final del arrendamiento"; del artículo 1147, porque expresamente "autoriza pedir la resolución del contrato de arrendamiento por falta de cumplimiento de las obligaciones positivas del contrato"; entendido que autoriza expresamente desde luego una condición resolutoria como la pactada; del artículo 1151, porque "autoriza el contrato a tiempo determinado y la posibilidad de terminarlo avisando o notificando anticipadamente a la otra parte"; del artículo 1152, también porque "autoriza la terminación del contrato por aviso o por desahucio, o por haberse su duración en el contrato"; y del artículo 1154, porque "permite o autoriza la venta de la cosa arrendada con indemnización por daños y perjuicios al arrendatario", tal y como se estableció en el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, cuya indemnización también se fijó.A la luz de los textos mencionados, que debieron se (sic) aplicados obligatoriamente, el contrato de arrendamiento resulta entonces totalmente válido y transparente, cargado de buena fe y fundamentado en los principios básicos para la libertad de contratación, principios que son anteriores incluso al contrato mismo.Artículo 627, 690, 692, 701, 702, 1007, 1022, 1023 inc. 1, del Código Civil, todos en relación con el artículo 28 de la Constitución Política:También por Por falta de aplicación, el Tribunal Superior Civil de Heredia, violó los artículos del Código Civil que detallo a continuación: el artículo 627, porque "no consideró la obligación válida a pesar de la existencia de todos los elementos escenciales para su validez"; el artículo 690, al "no considerar que la devolución del inmueble por el acaecimiento de la condición resolutoria la parte demandada estaba obligada a devolver el inmueble"; el artículo 692, "al no considerar que en todo contrato va implícita siempre la condición resolutoria por falta de cumplimiento, y que la parte puede exigir el cumplimiento o pedir se resuelva con daños y perjuicios"; los artículos 701 y 702, "al no considerar tampoco daños y perjuicios derivados del incumplimiento doloso de la empresa demandada"; el artículo 1007, "al no considerar el nacimiento del contrato válido y eficaz para generar derechos y obligaciones para los contratantes, siendo que reúne las condiciones esenciales (sic) para su validez"; el artículo 1022, "por no considerar que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes", y finalmente también del Código Civil, el artículo 1023, inc. 1, ya que "no consideró las obligaciones pactadas en el mismo, y las consecuencias de la equidad, el uso o que la ley hacen nacer de las mismas."Por último, también se violentó por falta de aplicación el artículo 28 de la Constitución Política, en tanto el contrato de arrendamiento, al que el Tribunal no le dio ninguna validez, tiene reconocimiento constitucional, en lo que se refiere a la libertad de contratación, derivada del principio de la autonomía de la voluntad.Artículos 18, 19, (ley 7020), 678, 680, 835 inciso 1, 837, del Código Civil, artículo 13, párrafo primero y 18 de la ley 4898 ley de inquilinato, 129 párrafos 2, 3, 4 y 5, de la Constitución Política.El Tribunal Superior Civil de Heredia, violó los artículos que expresamente cito y que son el fundamento legal del fallo que se impugna mediante el Recurso de Casación.Detallo: por aplicación indebida, el artículo 18 del Código Civil, como abundantemente lo vimos no existe por parte de la demandada "exclusión voluntaria de la ley aplicable, ni renuncia de derechos". El artículo 19, también resultó violado por aplicación indebida, y por la misma razón anterior que la anterior "no existe ningún acto contrario a norma imperativa o prohibitiva que sea nulo de pleno derecho".También resultó violado el artículo 678 del Código Civil citado, por aplicación indebida, y errónea interpretación, ya que no tiene relevancia en el caso concreto.La condición no es posible, nótese que la misma se cumplió, por lo tanto no es nula.La condición se cumplió cuando la Cooperativa firmó formal opción de compraventa del inmueble.El concepto de "condición imposible" es otro.La condición pactada era posible, ya que la parte obligada perfectamente pudo haberla cumplido, en lo que a ella respecta.Igualmente resultó violado el artículo 680 del Código Civil, en tanto la condición resolutoria era posible, y la obligación válida.En cuanto al artículo 835, inciso primero del mismo cuerpo de leyes, también el Tribunal lo violó por aplicación indebida, o errónea en este caso no hay nulidad absoluta en el contrato, supuesto que el mismo reúne, como exhaustivamente lo hechos dicho todas las condiciones esenciales para su formación o existencia, y por ello más bien hemos alegado la falta de aplicación de los artículos que precisamente fundamentan esas condiciones que el Tribunal hecha de menos.El supuesto para aplicar este precepto legal, es erróneo, en tanto el Tribunal consideró que se violaba una ley de orden público, la Ley de Inquilinato por lo que el contrato era nulo, e ineficaz en cuando a las cláusulas que atentaban contra sus prohibiciones expresas.Al demostrar indubitablemente que ello no es cierto, quedaron entonces sin fundamento los otros preceptos legales citados, resultando su aplicación también errónea o indebida, al igual que el fundamento.De igual forma el artículo 837 citado, también resultó violado por aplicación indebida, en cuanto se refiere a la nulidad absoluta, quién puede alegarla, declaratoria de oficio, subsanación, y otras cuestiones, lo que no resulta aplicable al caso concreto en tanto hemos visto que no existe en autos ninguna nulidad, más por el contrario el contrato que se dice nulo, tiene su asidero legal en una ley de Orden Público.Artículos 285 y 286 del Código Civil, en relación con los artículos 98, párrafoprimero, inciso 3, 222, párrafo primero, y 223 del Código Procesal Civil:Todos estos artículos fueron violados por falta de aplicación, a excepción del artículo 223, que fue violado por aplicación indebida, al estimar los Jueces Superiores que no hubo buena fe en mi actuar, sin haber indicio alguno ni remoto de ello, considerándome más bien un litigante de mala fe, siendo que había adquirido como lo demostré indubitablemente derechos de buena fe, al basar mi contrato de arrendamiento, no de inquilinato, en una ley de Orden Público, vigente a la fecha en que relaizé (sic) la negociación.Infracción de los artículos, 1053, 1070, 1074, 1092, 1097, 1133 y 1134 del Código Civil:El 1053, en tanto me exige en una promesa de venta u opción a entregar la cosa conforme se pactó.El 1070, ya que como vendedor estoy obligado a entregar la cosa conforme se pactó, 1074 debo entregar la cosa con sus accesorios, el 1092 me permitía pactar cláusulas especial, 1097 estoy obligado a entregar la cosa libre de gravámenes y cargas, 1133 y 1134 cualesquier cosa que le hubiere ocultado al arrendatario, me causaría la obligación de indemnizarlo de uno u otro modo.IV.- La renuncia al derecho de llave:Tanto en los supuestos de la ley 7101, como en los supuesto si aplicáramos la ley No.6 de 1939, conjuntamente con sus reformas, la cláusula pactada sobre la renuncia del Derecho de Llave, número 6 del contrato, resultó absolutamente válida y así debe declararse conforme está expuesto en los hechos de la demanda y solicitado en su petitoria.Al respecto serían aplicables todo lo expuesto a partir los capítulos II, y III, y así lo dejo legalmente planteado, y para no repitir (sic) dichas alegaciones.V.- Error de derecho en la apreciación de las pruebas, con infracción de las leyes relativas al valor de los elementos probatorios e indicación de las leyes de fondo como consecuencia del error:Tanto el Tribunal Superior, como el Juzgado de primera instancia, cometieron error de derecho, al no tener por demostrado, lo que constituiría el hecho probado "e":"...Que Mombor de H.S.A., vendió mediante escritura pública No. 147, otorgada ante la notaria N.Q.U., el día 23 de junio de 1992, todo el mobiliario, equipo e inventario, que constan en el local arrendado por la Cooperativa Isidreña de Ahorro y Crédito, en donde se encuentra la Farmacia Zurquí, ubicada en San Isidro deHeredia en la esquina noroeste de la Iglesia, a B.M.B., mayor, soltero, estudiante, cédula 1-837-904, por la suma de 439.000.00 colones el mobiliario y equipo, y por la suma de 1.565.458.50 céntimos el inventario, no existiendo entre ellos ninguna relación jurídica, siendo que M. de H.S.A., es dueño nada más del "nombre"..." Lo anterior se desprende de los siguientes elementos probatorios, que constan en el proceso, debidamente discutidos, todo lo cual transcribo literalmente y para una mejor visión del hecho que debió haberse tenido por probado:1.- Parte del hecho 3 de la demanda, constante al folio 33 del expediente:3.- "...Todos los bienes que se encuentran en el local son de propiedad exclusiva de la misma.El giro comercial de la Farmacia que se encuentra instalada en dicho local se realiza a través de la sociedad inquilina Monbor (sic) de H.S.A..."

   2. - Parte de Contestación del hecho 3 de la demanda, constante al folio 99 del expediente:"Tercero:... Es falso que los bienes que se encuentran en el local de la Farmacia Zurquí, sean de Mombor de Heredia Sociedad Anónima, por cuanto son propiedad de B. M.B., según documento que adjunto.3) Hecho 10 de la demanda, constante al folio 36:10.- "... El 26 de mayo de 1992 procedimos a establecer diligencias de embargo preventivo en el Juzgado Segundo Civil de H., expediente No. 539-92, y hasta por la suma de un millón de colones, y a fin de asegurarnos las resultas de este juicio.Cuando fuimos a embargar los bienes muebles que se encontraran en la farmacia Z., propiedad de Monbor (sic) de H., el señor M. se opuso, aduciendo que dichos bienes habían sido vendidos, mediante escritura Número ciento cuarenta y siete, otorgada ante la N. N.Q.U., del 23 de junio de 1992.Dicho embargo pese a ello se realizó..."

   4) Contestación al hecho 10 de la demanda, constante al folio 101:"Décimo:Es cierto... Es lo cierto que se embargó aun cuando el mismo es un hecho arbitrario, que se haya hecho recaer en bienes ajenos tal y como quedó demostrado en el momento del embargo, con la escritura correspondiente.Ante tal situación el respectivo dueño presentó la Tercería de Dominio que consta en el expediente:453-92 del Juzgado Segundo Civil de Heredia.5) Tercería excluyente de dominio, que consta al folio 243 del expediente:"...Quién suscribe:B.M.B., quien es mayor, soltero, estudiante, cédula: uno ochocientos treinta y siete novecientos cuatro, vecino de H. centro, con el debido respeto me presento ante su autoridad a manifestar lo siguiente:Me presento a formular tercería excluyente de dominio, en juicio de embargo preventivo formulado en mi contra por el señor R.M.P., apoderado generalísimo sin límite se suma, digo demanda formulada en contra de la sociedad Mombor de Heredia Sociedad Anónima, conforme paso a exponer:Primero:Con documento que adjunto certificado demuestro que soy el propietario del mobiliario, inventario y equipo que cnsta (sic) en la Farmacia Zurquí, ubicada en San Isidro de Heredia, en la esquina noreste de la iglesia de ese lugar."...Se declara con lugar la presente tercería por ser el suscrito el respectivo dueño... "...Se ordene la exclusión del bien aquí embargado y que lo es el equipo, mobiliario y el inventario de la Farmacia Zurquí.6) Certificación de la escritura No. 147, otorgada ante la notaria N.Q. U., constante al folio 245 frente y vuelto del expediente:"Numero ciento cuarenta y siete.Ante mi, N.Q.U., notaria de H., comparecen los señores:V.A.M.M....., en su calidad de apoderado generalísimo sin límite de suma de Mombor de Heredia Sociedad Anónima, inscrita... y el señor B.M.B., quien es mayor... y Dijeron:que el primero en su concepto dicho le vende al segundo, por la suma de cuatrocientos treinta y nueve mil colones el mobiliario y el equipo y un millón quinientos sesenta y cinco mil cuatrocientos cincuenta y ocho colones con cincuenta céntimos el inventario que constan en la Farmacia Zurquí, ubicada en San Isidro de Heredia en la esquina noreste de la iglesia, conforme al Balance de comprobación posterior al cierre al treinta de setiembre de mil novecientos noventa y uno.El comprador acepta la venta.La suscrita notaria doy fe de que el apoderado está debidamente autorizado para la venta por acuerdo firme de la Asamblea número uno extraordinaria de accionistas, con vista de la protocolización de la misma según escritura otorgada ante esta notaria a las dieciséis horas con treinta minutos del día veintitrés de junio de mil novecientos noventa y dos..."

   .7) Acta de embargo constante al folio 22 del expediente:"...En este acto el señor M.M. muestra documento original donde se indica que este local comercial, Farmacia Zurquí, fue vendido por él al señor B.M.B., ante la notaria N.Q.U., fecha de veintitrés de junio del año en curso.Es todo, leído que le fue en voz alta, se ratifica y firma, nota:se aclara el acta anterior, que lo vendido fue el inventario de productos y equipo y mobiliario de este negocio.Es todo..."

   .8)Confesión de B.M.B., constante al folio 258 y 259 del expediente:"...2) Segunda pregunta:Para que diga en que lugar se firmó la escritura, según la cual su padre en representación de Mombor de H.S.A., le traspasó todos los bienes de la Farmacia Surquí (sic).- Se admite, y el confesante contesta:La escritura se firmó en el Despacho de mi abogada, en Heredia.- Para dicho traspaso, tuve una reunión con los socios de M.S.A., el día dos de junio en el cual ellos estuvieron de acuerdo en la venta de mobiliario y equipo e inventario de la Farmacia Zurquí, y como dije se concretó el veintitrés de junio... Sétima Pregunta:Para que diga si Usted en esa oportunidad, alegó que los bienes fueran de su propiedad:Se admite y contesta; se aclara, y que si solicitó ser nombrado depositario Judicial de los mismos:Se admite y contesta:Sí alegué que eran de mi propiedad; pero no solicité que me nombrarán (sic) Depositario Judicial de esos bienes.- Dado de que antes de que se me hiciera el embargo el cual yo lo desconocía completamente, puesto que en fecha anterior había comprado el mobiliario y equipo de inventario de la Farmacia Zurquí y el embargo no se hizo contra mi persona sino contra M.S.A..- Octava pregunta:Para que diga que bienes además de los suyos tiene actualmente su padre o la empresa Mombor de H.S.A., en su Farmacia Zurquí.Se admite la pregunta:Hasta donde yo sé ninguno, únicamente queda el nombre de la Farmacia Zurquí... Novena pregunta:Para que explique cual es la relación que existe entre M. de H. y la Farmacia Zurquí.Aclaro y su Farmacia Zurquí:Se admite y el confesante contesta:No existe ninguna relación... Décima pregunta:Para que diga si es el propietario en este momento de la Farmacia Zurquí: En lo que respecta al Mobiliario y equipo e inventario y Omeopatía (sic) si soy el propietario exclusivo.Al no tenerse por demostrado ese hecho tan importante, se infringieron las normas que establecen el valor de esos elementos probatorios y que son:en cuanto a las pruebas 1), 2), 3), 4), 5), y 7) el artículo 341 del Código de (sic) Procesal Civil; en cuanto a la prueba número 6), los artículos 369, 370 y 371 también del Código Procesal Civil, en relación con los artículos 732 y 733 del Código Civil, y por último se infringió el artículo 338 del Código Procesal Civil, en relación con el artículo 331, y el 727 del Código Civil, todo ello en relación con las normas establecidas en el artículo 330 en cuanto a la apreciación de dicha prueba en conjunto con base en la sana critica.También debo destacar que de conformidad con los hechos probados b) y c), los que se refieren al nacimiento del contrato que consta a los folios 11 a 13, la cláusula novena, prohíbe el subarrendamiento y cesión de la siguiente manera:"Subarrendamiento y cesión de este contrato:se prohíbe el subarrendamiento y la cesión de éste contrato".Ahora bien, como consecuencia de estas infracciones generadas en el error de hecho, en concordancia con esta (sic) hechos probados, se violaron las siguientes normas de fondo, las que podemos analizar en dos situaciones:1) Con respecto a lo sustentado en este recurso, de que no es posible aplicar la ley de inquilinato vigente, sino la que fue declarada Inconstitucional, la que permitía aplicar al contrato la legislación civil y común, se estaría violando el artículo 1145 del Código Civil, por falta de aplicación, al no tener por válida la cláusula pactada, y siempre y cuando consideramos que la acción de "vender todos los bienes constantes en la farmacia", en el fondo es una cesión del contrato de arrendamiento o subarrendamiento.Ello constituiría un incumplimiento grave sin lugar a dudas, suficiente para dar por resuelto el contrato con daños y perjuicios a cargo de la demandada, al igual que resultó un incumplimiento grave el no cumplimiento de la Cláusula pactada cuando la condición resolutoria se dio.Ahora, bien si consideramos que la acción que se enumera en el hecho probado e) es una desocupación en lo personal, entonces se aplicarían las normas generales de los contratos y su (sic) consecuencias, y se violarían -para ambas situaciones- los siguientes artículos en cuanto al fondo, y que fueron citados anteriormente en este Recurso, indicando que el motivo de su violación es igual al que consta en las alegaciones según se dirán:Los artículos 1144 y 1147 del Código civil citados anteriormente en el punto No. 5 de este recurso; los artículos 627, 692, 701, 702, 1007., y 1022 del Código Civil, citados y comentados en el punto No. 6 de este recurso; los artículos 18, 19, 835 inciso 1, y 837 del Código Civil, citados en el punto 7) de este recurso, y finalmente los artículos 719 del Código Procesal Civil.Asimismo también debe aplicarse el artículo 478 y siguientes del Código de Comercio.Todo ello, agrega un motivo más para resolver el contrato, ya que también constituye una causa grave de incumplimiento del mismo, la cual ampliamente demostrada daría lugar a resolver el contrato con daños y perjuicios a cargo de la demandada y conforme está solicitado en la petitoria 4) de la demanda:4.- Que en consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre la Cooperativa Isidreña de Ahorro y C.R.L., y Monbor (sic) de Heredia Sociedad Anónima, antes V.M.M. por haber incumplido ésta dicho contrato..." 2) Traicionada por la mala fe que ha caracterizado a la demandada en sus relaciones comerciales, al tratar de evitar el embargo preventivo, la demandada vendió todos los bienes que estaban en el local arrendado, a un tercero, y si ello es así, indiscutiblemente desocupo el local arrendado, y entonces, y solamente para el caso de que consideremos que al respecto es aplicable la Ley dee interpetación (sic) auténtica, se estarían infringiendo los artículos 18 y 9, inciso c), párrafo primero, ya que Monbor (sic) de H.S.A., no tenía derecho a alquilar o prestar el local a otra persona, incumpliendo gravemente entonces su relación inquilinaria, haciendo acreedor a la desocupación y al pago de daños y perjuicios.En tal caso, no tendría aplicación el párrafo segundo del inciso c) del artículo 9), ya que aquí no se vendió, traspaso, o cedió "el negocio", que implica una Universalidad Jurídica, que implica la hacienda comercial, sino solamente se vendieron todos los bienes muebles que estaban en el local:Mobiliario, equipo e inventario.Así las cosas, en este supuesto también debo considerarme, que se violaron los siguientes artículos en cuanto al fondo, y que fueron solicitados anteriormente en este Recurso, indicando que el motivo de su violación es igual al que consta en las alegaciones según se dirán:Los artículos 1144 y 1147 del Código Civil citados anteriormente en el punto No. 5 de este recurso; los artículos 627, 692, 701, 702, 1007., y 1022 del Código Civil, citados y comentados en el punto No. 6 de este recurso; los artículos 18, 19 835 inciso 1, y 837 del Código Civil, citados en el punto 7) de este recurso, y finalmente los artículos 719 del Código Civil y el 317 del Código Procesal Civil.También resulta aplicable aquí, el artículo 478 y siguientes del Código de Comercio.Esta tesis, de que lo que se vendió fueron "todos los bienes muebles", produciéndose una "desocupación en lo personal", cobra absoluta realidad, cuando aplicamos los artículos del Código de Comercio, que se refieren a las ventas de establecimientos mercantiles, en donde entonces, al (sic) venta sería absolutamente valida, ante ellos pero no oponible a terceros.Señores Magistrados.Ante todo, y pro último en cualesquiera situaciones que ustedes apliquen, es deber, es obligación de los jueces evitar el "fraude procesal", conforme con los artículos 97, inciso 3, en relación con el artículo 100 del Código Procesal Civil, los cuales pido se apliquen con todo rigor, dictándose sentencia en ese sentido.VI.- Principio de conveniencia y utilidad publica y interés social de la cooperativa:Igualmente, por falta de aplicación se ha violado por parte del Tribunal Superior de Heredia, el artículo 1, de la Ley 6756, Ley de Asociaciones Cooperativas", en tanto no ha tomado en cuenta, a efecto de interpretar y aplicar correctamente las cláusulas pactadas en el contrato de arrendamiento cuestionado, así como su ámbito de aplicación, enfocado desde la perspectiva de la utilidad y bienestar públicos, favoreciendo una empresa privada en detrimento de los millares de asociados con que cuenta la Cooperativa actora, y que literalmente dice:"... Artículo 1:Declárese de conveniencia y utilidad pública y de interés social, la constitución y funcionamiento de asociaciones cooperativas, por ser uno de los medios más eficaces para el desarrollo económico, social, cultural y democrático de los habitantes del país..."

   .Esto sería aplicable a la hora de resolver sobre todos los puntosdebatidos y que son objeto de este Recurso de Casación.".

8. -

   la vista en este asunto se celebró a las 14 horas del 13 de setiembre de 1995 oportunidad en que hicieron uso de la palabra los licenciados A.A. y Q.U. apoderados de las actora y demandado respectivamente.

9. -

   En los procedimientos se han observado las prescripciones legales.Se dicta esta sentencia fuera del plazo de ley pero dentro del concedido por la Corte Plena.En la decisión del asunto interviene el licenciado H.G. en sustitución del Magistrado Zamora, por licencia concedida.

   R.M.M.; y,

   CONSIDERANDO:

   I.-

   Previamente a considerar los cargos, es conveniente hacer un breve resumen de los sucesos que sirven de transfondo a este recurso. El 22 de diciembre de 1989, la Cooperativa actora y el señor V.A.M. M., suscribieron un contrato de arrendamiento de un local comercial, propiedad de aquélla, ubicado en San Isidro de Heredia, concretamente en la finca inscrita en el Registro Publico, Folio Real matrícula 4-101225-000, donde se instaló un negocio de farmacia. Posteriormente, la codemandada M. de Heredia.S.A.,asumió el rol de arrendataria en lugar de M.M.. El contrato en referencia, entre otras cláusulas, contiene dos estipulaciones que constituyen el eje del conflicto, a saber, la sexta, que establece que el arrendatario no puede alegar derecho de llave por lo que renuncia expresamente a éste y particularmente la séptima, que textualmente reza: "En virtud de que la Cooperativa en cualquier momento puede vender el inmueble, lo cual conoce y acepta el arrendatario, este contrato podrá darlo por terminado la Cooperativa ya sea avisando con tres meses de anticipación al arrendatario por escrito, o abonándole el importe correspondiente a dos meses de alquiler y dandoun mes de plazo para que desaloje el inmueble. El arrendatario podrá dar por finalizado el presente contrato avisando por escrito con tres meses de anticipación a la Cooperativa o en su defecto abonándole el importe correspondiente al alquiler de dichos tres meses." Al otorgarse ese contrato estaba vigente la Ley de Inquilinato No. 7101 de 6 de octubre de 1988. La Sala Constitucional, mediante el Voto No. 479-90 de las 17 horas del 11 de mayo, declaró inconstitucional la referida ley 7101, con efectos declarativos y retroactivos a la fecha de su vigencia, sin perjuicio de derechos adquiridos de buena fe. En punto a que debía entenderse por "derechos adquiridos de buena fe", dijo lo siguiente:

   "...deben entenderse las prestaciones que se dieron entre las partes de una relación inquilinaria al amparo de la ley No 7101 mientras estuvo vigente y que a la fecha se encuentren extinguidas. Es decir, no es posible recuperar ahora lo pagado pero a partir de este fallo las relaciones se regirán por la legislación anterior que acaba de mencionarse. Por "extinguidas" han de entenderse las prestaciones que fueron aceptadas por aquél a quien perjudicaron sin llevarlas a los tribunales en su momento, o porque habiéndolas llevado a estrados judiciales, fenecieron por resolución firme en la vía correspondiente sin posibilidad ahora de revisión alguna. Del mismo modo, habrán de fallarse conforme a la legislación anterior que se mantiene, las cuestiones que estuvieren pendientes ante los tribunales y que hubieren sido suspendidas en su trámites por la interposición de esta inconstitucionalidad."

   .

   Ulteriormente, esa S. especializada de la Corte, mediante el Voto No. 1283-90 de las 15:30 hrs del 17 de octubre, consideró, al solicitársele aclaración de la resolución supracitada, lo siguiente:

   "...Como se expresó, con toda claridad, por la mayoría de esta S. en la resolución indicada, la sentencia mantuvo, a pesar de la nulidad decretada, la procedencia de los derechos adquiridos de buen fe con motivo de la aplicación de la ley derogada, con expresa definición de lo que debe entenderse por ello. La aplicación de ese principio corresponde a cada juzgador con vista de los elementos que consten del juicio que ante él se trámite, lo que no puede sustituir esta S. por no ser propio de su competencia."

   .

   El 30 de enero de 1992, la Cooperativa actora suscribió un contrato de opción de venta con la sociedad Ferretería y Materiales de Construcción Camote SRL, conforme al cual dicha Cooperativa daba a la referida sociedad la opción para adquirir, entre otras, la propiedad donde se hallaba ubicado el local objeto del contrato de arrendamiento. En ese convenio de opción de venta la Cooperativa recibió, como señal de trato, doscientos mil colones, y se comprometió, como condición esencial para la validez de la opción y consecuentemente de la venta, que el inmueble estuviere totalmente desalojado a la fecha en que la opción vencía. El 4 de febrero inmediato siguiente la Notaria Publica, D.M.F. G., a petición de laCooperativa se constituyó en el local arrendado con la finalidad de notificar tanto a V. A.M. como a M. de H.S.A., sobre "la venta del inmueble arrendado", la "terminación del contrato de arrendamiento" y hacer a estos, a un propio tiempo, oferta real para el pago de los dos meses de preaviso previstos en el contrato. La notificación y la oferta se hicieron con la persona que en ese momento estaba encargada de la farmacia. Posteriormente la Cooperativa consignó la suma correspondiente a esos dos meses de preaviso. Por su parte, la sociedad arrendataria tácitamente se opuso procediendo a la consignación de alquileres. En la demanda origen de este proceso, incoada el 28 de julio de 1992, la Cooperativa actora reclama la validez de las cláusulas sexta y séptima del contrato inquilinario en cuestión, el incumplimiento por parte de la codemandada Mombor de Heredia S.A. de ese contrato al no desocupar el local una vez prevenida al efecto, la resolución del mismo y el pago de daños y perjuicios. El Juzgado Segundo Civil y de Trabajo de H. acogió la acción en todos sus extremos. El Tribunal Superior de H., actuando primordialmente los artículos 13 y l8 de la Ley de Inquilinato No 4898 de l6 de noviembre de 1971, revocó el fallo del Juzgado y denegó en su totalidad la demanda, condenando en costas a la actora.

   II.-

   El recurso que nos ocupa, escinde los cargos en dos grandes apartes. El primero toca con la indebida aplicación al caso de la Ley de Inquilinato No. 4898 supra mencionada y la falta de aplicación de la No. 7101 del 6 de octubre de 1988, igualmente citada. Se acusa aquí error en la inteligencia del fallo de la Sala Constitucional y dentro de éste un dimensionamiento en sus efectos hacia el pasado que no corresponde a lo dispuesto en esa sentencia. Se citan como infringidos por indebida aplicación, los artículos 13 y 18 de la primera ley y por falta de aplicación la normativa pertinente de la Ley de Inquilinato No 7101 y como consecuencia, una profusa lista, cuya actuación habría autorizado esta última normativa, de preceptos del Código Civil, que en tesis del recurrente debieron aplicarse a la relación inquilinaria bajo examen. Igualmente, dentro de este contexto, se invocan como violados los artículos 34 y 129 de la Constitución Política, fundamentalmente por haberse dado efecto retroactivo a una ley en perjuicio de derechos patrimoniales adquiridos y situaciones jurídicas consolidadas.El segundo aparte se conduce dentro de la hipótesis de que al nexo pudiere aplicarse la Ley de Inquilinato que cobró nueva vigencia con la sentencia de la Sala Constitucional. Dentro de este supuesto, reclama la violación,por interpretación errónea, de los mismos artículos 13 y 18 de dicha ley, errores de derecho en la apreciación de la prueba y conculcación de muchas disposiciones de orden civil, comercial y hasta especial (atinente ésta a las Asociaciones Cooperativas), que en obsequio a la brevedad se omite mencionar.

   III.-

   Sobre la primera lista de cargos, resulta fundamental precisar el alcance y consecuencias del fallo de la Sala Constitucional, porque todas las censuras giran en torno a este tema. En este respecto lo primero que debe señalarse es que las sentencias estimatorias que dicta la Sala Constitucional, como consecuencia de la interposición de una acción de inconstitucionalidad, resultan ser, predominantemente declarativas, dado que constatan la disconformidad sustancial de una ley con el bloque o parámetro de Constitucionalidad. En lo referente a los efectos de tales sentencias estimatorias de inconstitucionalidad, declaran la nulidad de la norma impugnada, y, por consiguiente, la eliminan del ordenamiento jurídico con carácter erga omnes, tal declaratoria tiene efectos retroactivos a la fecha de vigencia de la ley abrogada por inconstitucional (artículo 91, párrafo 1, de la Ley de la Jurisdicción Constitucional). Resulta, entonces, manifiesta la diferencia que existe en punto a efectos entre la nulidad de una ley por vicios de inconstitucionalidad y la derogación de ella por parte del órgano legislativo. Por principio la derogación no tiene,ni puede tener, efectos retroactivos, por lo que la ley derogada subsiste en el ordenamiento jurídico regulando las relaciones que nacieron bajo su imperio.En cambio, con la inconstitucionalidad la situación es la inversa. Como el vicio es de origen, la ley se anula desde que entró en vigencia, de modo que no puede siquiera normar las relaciones que se concertaron bajo su cobijo. Ahora bien, uno de los grandes límites instituidos por el legislador a los efectos retroactivos de la sentencia estimatoria de inconstitucionalidad es la "teoría de las relaciones jurídicas extinguidas", en aras de algunos valores superiores del ordenamiento jurídico como la seguridad, la justicia y la paz social, para lo que se le confiere a la Sala Constitucional potestades para graduar o dimensionar espacial, temporal y materialmente los efectos retrospectivos de sus pronunciamientos (artículo 91, párrafo 2 ibidem). Precisamente, en el ejercicio de esa potestad, la Sala Constitucional procedió a poner en vigencia la ley de inquilinato derogada, todo a efecto de evitar una suerte de horror en vacío. Ese pronunciamiento encaja dentro de las denominadas sentencias "normativas" de carácter sustititutivo, toda vez, que la Sala Constitucional opta, transitoriamente, por poner en vigencia la norma derogada por la declarada inconstitucional y hasta tanto el legislador dicte una nueva regulación sobre la materia. Lo anterior, implica que a la legislación inquilinaria derogada por la Ley No. 7101 del 6 de octubre de 1988, no se le confirió un tipo de "ultractividad" -doctrina de la supervivencia del derecho abolido-, sino que al tener la declaratoria de inconstitucionalidad de la segunda efecto retroactivo a la fecha de su entrada en vigencia -18 de octubre de 1988- era preciso colmar, por razones de seguridad jurídica y orden social, la laguna o vacío normativo dejado por la sentencia estimatoria, mediante la puesta en vigencia de la primera. Dentro de este predicado, derechos adquiridos a la luz de la Ley No. 7101 del 6 de octubre de 1988, serían aquellos existentes al momento de ser dictada la sentencia abrogatoria de la Sala Constitucional, y que hubieren surgido bajo el imperio de aquélla con fundamento en un hecho idóneo para generarlo. S. de lo anteriormente expuesto, que, únicamente, habrá derechos adquiridos o situaciones jurídicas consolidadas, cuando se verifica el supuesto de hecho previsto en la norma y sobreviene la consecuencia jurídica ligada a éste.

   IV.-

   La relación inquilinaria que nos ocupa, según ya se expuso, nació bajo la vigencia de la Ley de Inquilinato No 7101, texto normativo que, en tesis de la parte actora, permitía concertar acuerdos como los condensados en las cláusulas sexta y séptima del contrato, en la medida que ésta hacía posible regular el nexo por la legislación civil común y daba un amplio espacio a la autonomía de la voluntad. Al pronunciarse la inconstitucionalidad de esa ley, con efectos retroactivos, cobró vigencia la ley de inquilinato anterior (No 4998 de 16 de noviembre de 1971), de muy conocidas restricciones en cuanto a la voluntad de las partes contratantes, que es precisamente la que actúa el Tribunal Superior para dirimir la litis. La cuestión que propone el recurrente, como primer tema del recurso, es determinar si el contenido de esas cláusulas es un derecho adquirido de buena fe, salvado por esta razón de los efectos retroactivos de la nulidad. En orden a dilucidar esta cuestión, precisa repasar un poco lo que la misma Sala Constitucional consideró al respecto. Esta señaló, de modo inequívoco, que por derechos adquiridos de buena fe, debían entenderse "las prestaciones que se dieron entre las partes de una relacióninquilinaria al amparo de la ley 7101 mientras estuvo vigente y que a la fecha se encuentren extinguidas."

   . Precisamente el mismo fallo aclara que tal ocurre con lo ya pagado, porque, se acota, se trata de una situación consolidada,y consecuente con lo anterior, agrega: "...pero a partir de esta fallo las relaciones se regirán por la legislación anterior que acaba de mencionarse."

   Y para evitar cualquier duda,sobre el término extinguidas,refiere que se trata de " prestaciones que fueron aceptadas por aquél a quien perjudicaronsin llevarlas a los tribunales en su momento, o porque habiéndolas llevado a estrados judiciales, fenecieron por resolución firme en la vía correspondiente sin posibilidad ahora de revisión alguna". Incluso somete, sin limitaciones, a la legislación anterior, es decir la ley No. 4898, "las cuestiones que estuvieren pendientes ante los tribunales y que hubieren sido suspendidas en sus trámites por la interposición de esta inconstitucionalidad", sometimiento que, importa agregarlo, con mayor razón se aplica a las que se iniciaron después de ese pronunciamiento.

   V.-

   La cláusula séptima del contrato de arrendamiento supone para la exigibilidad de esta prestación que la Cooperativa recibiera en firme la oferta de compra del inmueble y esto no ocurrió sino después de pronunciada la inconstitucionalidad de la ley No. 7101. En consecuencia, dentro de la vigencia de la ley anulada, no se consolidó la hipótesis fáctica de esa cláusula, de donde se sigue que mal podría estarse ante una prestación extinguida o consolidada, según lo entiende la Sala Constitucional en la sentencia que ha venido mencionándose. Por lo demás, qué duda cabe que estamos ante una prestación que si bien es parte de un contrato, ha sido protestada y discutida en estrados judiciales, en un proceso que, iniciado después de la referida sentencia, debe por lo mismo resolverse conforme a la legislación inquilinaria que adquirió vigencia a través de ese fallo. Por lo demás es palmario que si el contrato de opción de venta se concierta cuando ya la ley No. 7101 había sido anulada, los contratantes no podían ignorar que los nexos inquilinarios ya no se regulaban por aquella legislación, sino por la vigente entonces, de donde resulta que los riesgos sobre la validez de las cláusulas los asumieron concientemente y mal puede la actora protestar un derecho adquirido. Las partes de la opción, no podían ignorar que al momento de suscribir el convenio regía de nuevo la ley No. 4898 con sus correspondientes limitaciones.

   VI.-

   En lo referente al cargo relativo a la supuesta aplicación retroactiva del artículo 13, párrafo 1, y 18 de la Ley de Inquilinato No. 4898 del 16 de noviembre de 1971, es menester indicar, que para todos los efectos, la declaratoria de inconstitucionalidad de la Ley No. 7101, supuso, tal y como se acotó, su eliminación del ordenamiento jurídico como si nunca hubiere existido, al adolecer la nulidad más grave que se puede concebir -su confrontación con los preceptos constitucionales-. De otra parte, la Sala Constitucional optó, por mayoría, al estar ante un "VI...ordenamiento necesario para la inmensa mayoría de los habitantes del país, que por definición carece de un lugar de su propiedad donde habitar o ejercer su comercio, industria o actividad profesional...", por "...declarar vigente la legislación dictada con anterioridad a la Ley No. 7101, que a pesar de sus fallas se había consolidado como cuerpo de normas expresas y soluciones jurisprudenciales generalmente conocidas de los interesados. Tanto, que puede decirse con relativa certeza que en punto al Derecho Inquilinario se había consolidado con los años un cuerpo de doctrina que no debe menospreciarse, y que es preferible dejar subsistente mientras la Asamblea Legislativa no tenga a bien ocuparse nuevamente del problema, que por supuesto sigue latente. Dejar al país sin ninguna legislación inquilinaria sería un retroceso enorme y lesivo al orden público social que la ha justificados desde tiempo atrás...". Tal pronunciamiento de la Sala Constitucional, a tenor de lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional, vincula a todos los poderes públicos, dentro de los cuales figuran los Jueces y Tribunales. En concordancia con la norma referida, el artículo 8 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, en su párrafo primero, inciso 1, dispone que los funcionarios que administran justicia no pueden interpretar o aplicar las normas "...de manera contraria a los precedentes o jurisprudencia de la Sala Constitucional.". La razón de las normas citadas, obedece, al carácter de intérprete supremo de la Constitución que posee la Sala Constitucional y a la definición permanente de la Constitución Material que ésta efectúa. Bajo esa inteligencia, el Tribunal de Grado no infringió por falta de aplicación el artículo 34 de la Constitución Política, y, por aplicación indebida, los numerales 13, párrafo 1º, y 18 de la Ley de Inquilinato, puesto que, al no existir ningún derecho adquirido o situación jurídica consolidada de conformidad con los elementos de juicio que obran en autos, la relación inquilinaria, a partir de la publicación de la declaratoria de inconstitucionalidad, pasó a regirse por la normativa anterior, esto es, por la Ley No. 4898 del 16 de noviembre de 1971 como si la ley 7101 nunca hubiere existido.

   VII.-

   Tocante a la censura relativa a los yerros de derecho en la ponderación de los elementos de juicio, que en opinión del casacionista determinaron el quebranto de los numerales 9, 13 y 18 de la Ley de Inquilinato No. 4898 del 16 de noviembre de 1971, 28, 45 de la Constitución Política y una larga lista de ordinales del Código Civil y del Procesal Civil, es menester indicar que la condición resolutoria pactada por las partes en la cláusula séptima del contrato, resulta, a la luz del carácter imperativo y tuitivo del inquilino de la Ley No. 4898, absolutamente nula, al introducir una causal de desalojo diferente a las taxativamente previstas en esa normativa (artículos 9 y 14 ibidem) y reducir en perjuicio de la sociedad arrendataria el plazo mínimo estatuído por la ley -5 años- (artículo 13, párrafo 1, ibidem), por voluntad unilateral del arrendante. Cláusula contractual que virtualmente impide que opere la prórroga legal automática, la que se encuentra obligatoriamente establecida para el arrendante, y puede ser utilizada facultativamente por el arrendatario. En otro orden de cosas, con referencia a la presunta causal de desahucio en que incurrió la sociedad demandada, al haber traspasado el mobiliario, equipo e inventario a B.M.B., y por consiguiente, a juicio del recurrente, al haber "desalojado en lo personal" el inmueble dado en arrendamiento, es preciso observar que el artículo 608 del Código Procesal Civil puntualiza que no pueden ser objeto del recurso de casación las cuestiones que no hayan sido propuestas ni debatidas oportunamente por los litigantes, como lo constituye esa presunta y nueva causal de desahucio aducida por el representante de la actora en el libelo del recurso.

   VIII.-

   Como corolario de lo expuesto, no se cometieron los agravios ni las violaciones que señala el recurrente, debiendo denegarse el recurso interpuesto, con sus costas cargo del promovente.

   POR TANTO:

   Se declara sin lugar el recurso. Son lascostas a cargo de su promotor.-

   EdgarCervantes Villalta

   Hugo Picado OdioRodrigoMontenegro T.

   Ricardo Zeledón Z.HoracioGonzález Q.

   ns.-