El Fraude inmobiliario y otros riesgos transaccionales En el derecho costarricense.
| Autor | Torrealba, Federico |
| Cargo | Aspectos jur |
| Páginas | 221(20) |
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PREMISA
El Derecho Privado costarricense es heredero de la tradición civilista romano-francesa. Durante casi dos siglos de vida republicana, nuestro ordenamiento se ha nutrido de modelos legislativos e instituciones provenientes de sistemas jurídicos afines a dicha tradición. Sin embargo, la progresiva importación de figuras fragmentarias no necesariamente compatibles entre sí ha generado falta de coherencia sistemática. La tendencia a la asistematicidad del Derecho costarricense tiende a agravarse por dos aspectos institucionales: El carácter difuso de la justicia civil --que es impartida, no siempre con criterios uniformes, por jueces civiles, jueces penales y árbitros--; y la inexistencia de una instancia unificadora de jurisprudencia a lo interno de la Corte Suprema de Justicia.
Dichos atributos del ordenamiento costarricense se han hecho patentes en el tratamiento jurisprudencial de uno de los problemas sustantivos más complejos de nuestra realidad jurídica --que a la fecha mantiene en pugna a dos Salas de la Corte Suprema de Justicia--: la cuestión de los efectos civiles del fraude inmobiliario.
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EL FRAUDE INMOBILIARIO REGISTRAL Y SUS MODALIDADES
El fraude inmobiliario registral plantea una versión del conflicto verus domino-adquirente u non domino. El esquema del fraude usualmente es el siguiente: Se presenta al Registro Público un documento falso que consigna el consentimiento del verus domino en un acto traslativo de dominio o en una hipoteca a favor de un estafador o de su testaferro. En otros casos, se modifica fraudulentamente la junta directiva de una sociedad o se inscribe un falso poder. A partir de la inscripción de un primer documento apócrifo, se crea una falsa apariencia, una falsa publicidad registral: El estafador o su testaferro (el non domino) figuran bien como aparentes propietarios del derecho real adquirido mediante falsedad, o bien como los representantes legítimos del verus domino. Acto seguido, el non domino contrata con un tercero de buena fe (el adquirente a non domino) la venta o la constitución de un préstamo hipotecario sobre bien, y se embolsa ilegítimamente el precio o el importe del préstamo. En tales casos -cuando el tercero no es un cómplice--, se plantea la confrontación civil entre el verus domino y el adquirente a non domino. La pregunta crucial es: ¿Cuál derecho real prevalece?
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LAS POSICIONES ENCONTRADAS DE LAS SALAS CIVIL Y PENAL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
La jurisprudencia de la Sala Primera de la Corte, mediante la aplicación literal del artículo 456 del Código Civil, favorece al adquirente a non domino. La Sala Primera de la Corte construye su posición sobre el derecho positivo (art. 456 y demás normas de la publicidad registral) e invoca la seguridad del tráfico jurídico (1). Ha afirmado la Sala civil:
"Es así como la entidad actora. ante el daño sufrido, pretende no sólo el resarcimiento sino también la recuperación de ambos inmuebles. Los último, sin embargo, por razones obvias basadas en la fe pública registral, a favor de terceros, no es posible. Estas adquirieron de buena fe, al amparo del Registro. Es por ello que el Tribunal Superior, con tino, fundamenta el pago relativo al valor de las fincas, en el artículo 325 del Código Civil. La imposibilidad de recuperación impone el resarcimiento del menoscabo irrogado" (2).
La jurisprudencia de la Sala Tercera de la Corte, mediante la aplicación del artículo 468 del Código Procesal Penal (relativo a los efectos de la declaratoria de falsedad documental) favorece al verus domino. En una sentencia emblemática, número 346 del 3 de abril de 1998, la Sala penal de la Corte sostuvo:
"...la víctima de un despojo de sus bienes, hecho al amparo de documentos falsos que logran ser inscritos en el Registro Público, tiene derecho a recuperar el bien que le ha sido, de esta manera, sustraído en forma fraudulenta, aun cuando haya terceros adquirentes de buena fe, que a su vez confiaron en la publicidad registral".
Ante la ausencia de una instancia de unificación de jurisprudencia. la Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia fue llamada a resolver el diferendo a través de la interposición de sendas acciones de inconstitucionalidad de jurisprudencia. Sin embargo, el desacuerdo jurisprudencial subsiste (3).
Plan: En la primera parte de este trabajo abordaremos el problema de los efectos civiles del fraude inmobiliario y lo encuadraremos en un marco general de riesgos transaccionales en el Derecho positivo. En la segunda, se harán propuestas programáticas.
PRIMERA PARTE: SOLUCIONES A LA LUZ DEL DERECHO POSITIVO VIGENTE
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EL PROBLEMA GENERAL DE LA ADQUISICIÓN A NON DOMINO.
Todo ordenamiento tiene que resolver el complejo problema axiológico que plantea el conflicto verus domino vs. adquirente u non domino. Dicho conflicto surge cuando un sujeto (el adquirente a non domino) concierta con un aparente propietario (el non domino) la adquisición o la imposición de un gravamen real de una cosa que en realidad pertenece a otro sujeto (el verus domino o verdadero propietario). Ambos sujetos, el verus domino y el adquirente a non domino reclaman derechos excluyentes sobre la misma cosa. Frente a un supuesto de hecho como este, se pregunta: ¿Debe el Derecho invalidar el contrato concertado entre el non domino y el adquirente a non domino y restituir la cosa al verus domino? 0, por el contrario, ¿debe el Derecho respaldar la confianza del adquirente a non domino depositada en la situación de apariencia de titularidad y consolidar el derecho recibido del non domino?
Se enfrentan, aquí, los más portentosos gladiadores de la ética jurídica: La Justicia versus la Seguridad. El verus domino exige la restitución de lo suyo, en apelación al principio ulpianiano de justicia restitutoria (suum cuique tribuere): El Derecho debe dar a cada quien lo que le pertenece. El adquirente a non domino invoca el principio de seguridad jurídica de las transacciones. Se trata de un conflicto axiológico eterno, que no admite soluciones apriorísticas (4).
La eficiencia económica tercia en dicho choque de valores y propone una solución pragmática (5):
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Si el costo en que debe incurrir el verus domino para evitar o para protegerse contra la falsa apariencia de titularidad del non domino es menor al costo en que ha de incurrir el adquirente a non domino para descubrir la falsa apariencia, el bien debe serle adjudicado al adquirente a non domino (y, por consiguiente, el contrato queda incólume). De este modo, el riesgo de pérdida lo asume el dominus, lo cual crea un incentivo a la eliminación de la falsa apariencia de titularidad del non domino.
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Si el costo en que debe incurrir el verus domino para evitar o para protegerse contra la falsa apariencia de titularidad del non domino es mayor al costo en que ha de incurrir el adquirente a non domino para descubrir la falsa apariencia, el bien debe serle adjudicado al verus domino (y, por consiguiente, el contrato queda invalidado). De este modo, el riesgo de evicción lo asume el potencial accipiens, lo cual crea un incentivo a la investigación y aseguramiento de la realidad de la titularidad que ostenta el potencial tradens.
Las soluciones brindadas por los diversos sistemas al conflicto verus domino-adquirente a non domino suelen variar. El Derecho romano se inclinaba a favor del verus domino, a quien se concedía el derecho de reivindicar lo propio: Ubi rem meara innenio, ibi vindico (6). Dicho principio se acuñó bajo el brocardo nemo plus juris ad allium transferre potest quoin ipse haberet (no es posible transferir más o mejor derecho que el que se tiene) (7). El Derecho estadounidense, igualmente, tiende a proteger al nerus dominos, (8) lo cual incentiva a los potenciales adquirentes a protegerse mediante una debida investigación del título del oferente (due diligence) y la toma de seguros de título (title insurance) (9). El Derecho civilista tiende a reconocer validez de principio del nemo plus juris, pero reconoce importantes territorios de excepción, bajo la teoría de la apariencia (10).
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PRINCIPIO GENERAL: EL NEMO PLUS JURIS.
Para que una enajenación sea válida, el tradens debe ostentar legitimación respecto de la cosa. Dicha legitimación proviene de la propiedad sobre el bien, la titularidad sobre el derecho o la debida representación. En otras palabras, el tradens debe ser: El dueño de la cosa corporal, el titular del derecho o su legítimo representante. El principio de legitimación, de abolengo romano, se acuña en los brocardos nemo plus iuris in alium transferre potes/ quam ipse habeat (nadie puede transmitir a otro mejor derecho que el que personalmente tiene) y nemo dat quod non habet (nada da quien nada tiene).
Nuestro ordenamiento tiene posiciones divergentes en materia de venta de cosa ajena, según que se trate de una compraventa civil o una compraventa mercantil. La venta civil de cosa ajena es absolutamente nula. Sin embargo, dicha nulidad se subsana si el verdadero propietario ratifica la enajenación o si el vendedor llega a ser ulteriormente propietario de la cosa vendida (11) (artículos 1061 y 1063 del Código Civil). En otras palabras, la falta de legitimación originaria se corrige mediante la adquisición subsecuente del bien. La ley admite una alteración del orden natural de las cosas. Normalmente primero se compra y luego se vende. En el caso previsto por los artículos 1061 y 1063 primero se vende y luego se compra.
La compraventa mercantil de cosa ajena es válida si el comprador ignora dicha tal circunstancia. La promesa de venta mercantil de cosa ajena es válida y el promitente queda obligado a adquirirla y entregarla al comprador. En ambos casos el incumplimiento de las obligaciones de dar y de entregar la cosa se traduce en el pago de daños y perjuicios (artículo 440 del Código de Comercio). Dicho incumplimiento se verifica si el verus domino reivindica el bien.
Conviene no confundir las fattispecies de compraventa de cosa ajena, reguladas en los artículos...
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