Comentario al artículo 166 de Código Procesal Civil
| Fecha | 18 Julio 2023 |
| Autor | Sergio Artavia Barrantes |
| Sección | Código Procesal Civil |
COMENTARIO
1. Generalidades de la Hipoteca.
El hipotecario se puede definir como aquel proceso especial, cuyo objeto es el remate de bienes inmuebles, constituidos por contrato o por disposición de ley, en el que se ha impuesto el gravamen hipotecario o que la ley grava con una responsabilidad real.
El fin del proceso será finalmente la subasta y adjudicación al acreedor o un tercero, del bien garante rematado. Tiene una finalidad mediata, para el caso de que los bienes garantes rematados no cubran el total de lo adeudado, en cuyo caso responderán por el saldo en descubierto, otros bienes del deudor o sus fiadores, siempre que se le haya demandado al inicio y no se trata de cédulas hipotecarias, donde su responsabilidad se limita al bien –no puede haber saldo en descubierto–.
En el ordenamiento costarricense de fondo y procesal, se reconocen tres modalidades de hipoteca: a) la común –art. 409 del Código Civil (CC)–; b) la de cédulas –art. 409 CC–; y, c) las legales.
Existen seis supuestos de hipotecas legales: a) las del art. 20 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominios –ya no es un sumario o monitorio de cobro–; b) las del art. 12 de la Ley General de Agua Potable; c) las del art. 70 del Código Municipal; d) la del art. 13 de la Ley General de Caminos Públicos; e) la del impuesto a las sociedades comerciales; y, f) las de la Ley del Sistema Financiero Nacional y Creación del BANHVI (Banco Hipotecario de la Vivienda), por infracción a las condiciones y limitaciones al crédito de vivienda de interés social.
2. La Hipoteca Común.
La hipoteca de uso más ordinario es la denominada común.
a) Definición.
Una hipoteca común es un derecho real de cosa ajena, que constituye el propietario registral de un inmueble o de un derecho real, en escritura pública, que sirve para garantizar una deuda, por tanto, es un contrato accesorio a otro que es el principal. Usualmente garantiza al acreedor el pago del crédito, que se satisface y se libera si el deudor lo pago, o bien, como garantía para el acreedor, ante el incumplimiento del deudor, mediante el remate judicial del bien, previa demanda hipotecaria.
Se puede constituir hipoteca sobre otros derechos reales, como una hipoteca misma, así lo permite el numeral 452 CC: “Pueden constituirse derechos reales por quien tenga inscrito su derecho en el Registro o por quien lo adquiera en el mismo instrumento de su constitución”. Conforme al art. 410 CC:
“Solo (sic) puede hipotecar quien puede enajenar. No son susceptibles de hipoteca: 1. Los bienes que no pueden ser enajenados. 2. Los frutos o rentas pendientes con separación del predio que los produce. 3. Los muebles colocados permanentemente en un edificio a no ser con éste. 4. Las servidumbres, a no ser con el predio dominante. 5. Los derechos de uso y habitación. 6. El arrendamiento. 7. El derecho de poseer una cosa en cualquier concepto que no sea el de dueño”.
La hipoteca común es la más usual, proviene de un acto privado, otorgado ante un notario público y para su eficacia coactiva, en el proceso hipotecario, debe estar debidamente inscrita en el Registro Público. Se constituye e instrumentaliza en escritura pública. Al ser un contrato notarial registrable, es solemne. No es necesaria la aceptación expresa del acreedor, pues se presume que, mientras no diga lo contrario, lo acepta. Generalmente, el bien hipotecado suele ser el inmueble destino del crédito; o bien, un inmueble diverso, propiedad del deudor o de un tercero que hubiere consentido y aceptado expresamente constituir la hipoteca.
La hipoteca se regula en cuanto al fondo en el Código Civil, a partir del art. 409 CC; y en cuanto al procedimiento de ejecución a partir del art. 166 del Código Procesal Civil (CPC) como remisión supletoria; y a los arts. 157 a 165 CPC en cuanto a las reglas del remate en general.
b) Debe estar inscrita.
El art. 166 CPC reitera lo que ya había anticipado el art. 8 de la hoy derogada Ley de Cobro Judicial (LCJ derogada) y el Código Notarial (CN): la hipoteca común, para que sea un título válido, para la vía privilegiada de ejecución hipotecaria, debe estar debidamente inscrita en el Registro Público. Apuntaba el citado art. 8: “Las hipotecas comunes… debidamente inscritas, constituyen título de ejecución con renuncia de trámites para hacer efectivo el privilegio sobre lo gravado… Para esos efectos, constituyen documentos idóneos…las certificaciones de las escrituras de las hipotecas comunes…inscritas”. Tesis que se confirma con el art. 111.2.6 CPC del proceso monitorio de cobro, que establece como vía para el cobro de las “la prenda e hipoteca no inscritas”, la del monitorio y no la de la ejecución hipotecaria del art. 166 CPC. Sobre este requisito se volverá más adelante.
c) No es necesario que contenga renuncia de trámites.
Ya no es necesario que la escritura de hipoteca común contenga la renuncia de los trámites del “juicio sumario ejecutivo” –el requisito se eliminó desde el 2008 con la Ley de Cobro Judicial, ya hoy derogada–, Se prescinde de esa exigencia contenida en el art. 422 CC, pues esta norma fue derogada expresamente por el art. 37 LCJ derogada, lo que confirma ahora el art. 166 CPC –al igual que lo hizo el art. 8 LCJ derogada–, cuando señala que “Las hipotecas comunes y de cédula… constituyen títulos de ejecución con renuncia de trámites para hacer efectivo el privilegio sobre lo gravado…”. De manera que ahora la hipoteca lleva implícita la renuncia a los trámites del monitorio –o del ejecutivo como se suele seguir diciendo– y por el principio de infungibilidad de la vía se debe acudir directamente ante el proceso de ejecución hipotecaria.
3. La Cédula Hipotecaria.
También llamada hipoteca por cédulas. En cuanto al fondo, se regulan a partir del art. 426 CC. Se aplican las normas sobre títulos valores del Código de Comercio (CCom), al atribuirles el art. 685 CCom ese carácter, aunque todo el régimen de prescripción. Como se verá, sí se rige por el Código Civil, según “interpretación auténtica” que hiciera el legislador de 1965 al Código de Comercio.
a) Concepto.
La hipoteca de cédulas es definida como un gravamen impuesto sobre una finca por su propietario para asegurar el pago de un crédito, sin que nadie, ni aún el dueño del inmueble quede comprometido personalmente al pago de la deuda; ya que en esta figura responde solo la finca dada en garantía hasta donde alcance con su valor a cubrir el crédito. Se transmite por endoso –incluso en blanco–, por lo que se discute mucho sobre su naturaleza como derecho real de garantía o de título valor, pudiendo expedirse las cédulas incluso a favor del propio deudor, quedando éste como acreedor de su propio inmueble.
En virtud del art. 426 CC “puede constituirse hipoteca para responder a un crédito representado en cédulas, sin que nadie, ni aún el dueño del inmueble hipotecado, quede obligado personalmente al pago de la deuda…”.
b) El carácter de título de ejecución.
El art. 166 CPC establece que las cédulas hipotecarias son títulos válidos para establecer un proceso de ejecución pura “…para esos efectos, constituyen documentos idóneos los originales de cédulas hipotecarias y sus cupones de intereses…siempre que en ellas conste que las inscripciones no están canceladas o modificadas por otro asiento…”. Por eso, si las originales de los títulos de las cédulas hipotecarias se han perdido, debe iniciarse su reposición, como título valor, ante el Registro Público que las emite y certifica, siendo improcedente la reposición en sede judicial, salvo negativa de aquella institución
Al igual que en las hipotecas comunes, se pueden dar vencimientos anticipados en las cédulas hipotecarias, siempre y cuando se hayan pactado los supuestos o la ley lo permita o por desmejoramiento de la garantía –art. 170 CPC–, según se analizará, lo que hace dudar, aún más, sobre su naturaleza.
4. Las Hipotecas “Legales”.
a) Concepto.
La tercera modalidad es la hipoteca legal, entendida como aquella que queda establecida sin necesidad de acto constitutivo. Es decir, aparece de manera automática cuando se produce el supuesto previsto legalmente, en el que se impone una carga u obligación de pago de un bien, derivado de impuestos, servicio de agua, acueductos, alcantarillados o cuotas de propiedad en condominio, sin que se precise el consentimiento de la persona cuya propiedad inmueble queda gravada. En consecuencia, no hace falta que dicha hipoteca sea consentida, otorgada o inscrita en el Registro de la propiedad para que los bienes del obligado queden afectados.
Aunque si debe ser creada por ley, rige aquí el principio de legalidad o infungibilidad, de manera que no podría las partes crear una hipoteca legal, aunque la hagan depender de una condición objetiva. En una oportunidad me correspondió analizar un régimen de propiedad en particular, donde el inmueble estaba en copropiedad y las partes habían establecido en un reglamento interno una especie de cuota de administración para el mantenimiento y seguridad, esa posibilidad no es admisible, por lo que hipoteca legal, como su nombre lo dice, debe ser creada por el legislador, no por acuerdo de partes.
El art. 166 CPC las contempla expresamente: “Las hipotecas y las prendas que por disposición legal no requieran inscripción tienen la misma eficacia”.
b) Supuestos legales.
Existen seis supuestos de hipotecas legales:
1. las del art. 20 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominios –ya no es un sumario o monitorio de cobro–.
2. las del art. 12 de la Ley General de Agua Potable (“La deuda proveniente del servicio de cañerías impone hipoteca legal sobre el bien; o bien, es en que recae la obligación de pagarlo”) y del art. 5 de la Ley n° 6622, de 27.08.1981, Ley que Autoriza al AyA a Contratar Empréstitos, documento que, con base en tal norma, trata de una certificación con eficacia de título de ejecución, el cual hace desprender el servicio de acueductos y alcantarillado brindado en tal inmueble como su hecho generador.
3. la del art. 70 del Código Municipal (“...
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