Comentario al artículo 292 de Código Civil
| Fecha | 06 Octubre 2022 |
| Autor | Ruth María Alpízar Rodríguez |
| Sección | Código Civil |
COMENTARIO
Establece esta norma los alcances de los atributos de transformación y enajenación reconocidos en los arts. 264.3, 290, 291, 410, 459 del Código Civil (CC). El uso del vocablo “derecho” resulta por ello inadecuado y confuso.
Se resalta en primer lugar que no son facultades irrestrictas. La prerrogativa de transformación se ve limitada por la prohibición de abusar del derecho o de usarlo de manera antisocial, así como por disposiciones concretas sobre lo que se puede o no hacer en función de necesidades sociales. La facultad de enajenación se rige por el principio de libre disposición de los bienes, por lo que se puede limitar solo de manera excepcional, conforme al texto de la norma, por razones diferentes, dado que el tráfico o comercio de los bienes se tutela como primordial para la sana convivencia social y el desarrollo de las comunidades.
Las prohibiciones, en relación con lo indicado, pueden ser:
- Absolutas o relativas. Las primeras comprenden todo tipo acto de disposición. Las segundas sólo se refieren a facultades o actos concretos.
- Perpetuas o temporales: sin límites de duración o por un tiempo determinado. En Costa Rica, conforme lo dispuesto en la norma analizada y el art. 269 CC, solo pueden ser temporales.
- Expresas o tácitas: las primeras son manifestadas y usualmente plasmadas en un documento por escrito; las segundas deben surgir de la interpretación del ordenamiento jurídico o de los contratos.
- Legales, judiciales o voluntarias: las primeras están impuestas por ley; las segundas por orden de una autoridad judicial y las terceras son resultado de una decisión de la persona propietaria o de un acuerdo de partes.
Restricciones a la facultad de transformación.
Las principales restricciones a la posibilidad de transformar un bien reguladas en el Código, se relacionan principalmente con la forma como se pueden realizar obras o trabajos en bienes inmuebles, prohibiciones o limitantes en cuanto al uso del suelo o cambio de destino de la naturaleza del bien (arts. 266, 267, 269, 383, 384, 409 CC).
Otras se regulan en cuerpos normativos especiales, que inciden en la forma como se pueden levantar construcciones o variar los entornos, o se establecen para tutelar bienes y recursos ambientales. Por ejemplo, las contenidas en la Ley de Planificación Urbana (LPlaU), la Ley Forestal (LFor), la Ley de Construcciones (LCons), la Ley de Aguas de 1942 (LAguas) y el Reglamento de Construcciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo del 2018.
Entre ellas es importante destacar los siguientes ejemplos:
- “Dar pega” en paredes, balcones y cumbreras cuando se construyen edificaciones contiguas (art. 401 CC). La norma dice “casas” pero debe entenderse en sentido amplio. Dar pega es construir a la par y de manera alineada a la construcción contigua, para evitar dejar espacios que provoquen inconvenientes futuros, por filtraciones de agua, etc. El derogado Código Civil de Carrillo (1841), en su art. 426 resaltaba que era necesario “(…) para que se conserve el alineamiento y hermosura de las calles, no debiendo permitirse separación alguna al frente de ellas entre los techos por causa de aguas u otra cualquiera que sea”.
- No abrir ventanas ni construir balcones con irrespeto de las distancias mínimas legalmente establecidas (arts. 406, 407 y 408 CC).
- No plantar árboles a una distancia menor a la establecida (art. 403 CC).
- No realizar obras ni instalar maquinaria ruidosa o contaminante cerca de pared ajena o medianera, como cloacas, hornos, pozos, etc. (art. 405 CC).
- Prohibición de cambiar el uso de suelo en terrenos boscosos (art. 19 LFor).
- Prohibición de cortar o eliminar árboles en las áreas de protección de los recursos hídricos (arts. 33 y 34 LFor).
- Prohibición de realizar obras en un predio inferior, que impidan el curso de las aguas que naturalmente deban recibirse del fundo superior; de igual forma, no se pueden hacer en el superior obras que agraven el transcurso del agua naturalmente hacia el inferior (arts. 95, 96 LAguas).
- Realizar construcciones sin la autorización de la autoridad competente (art. 74 LCons).
- Construir o reconstruir respetando el alineamiento y el nivel oficial, cuando se esté frente calle pública (arts. 18 y 74 LCons).
- Respetar alturas máximas permitidas al edificar (arts. 27, 28 y 74 LCons).
- Colocar anuncios sin la autorización de la entidad competente (arts. 29 a 33 LCons).
- Demoler o excavar sin la autorización de la autoridad competente (arts. 52 a 59 LCons).
- Prohibición de aprovechar terrenos o hacer modificaciones para un uso incompatible con la zonificación establecida (art. 28 LPlaU).
En relación con el tema, un criterio judicial relevante analizó que no es posible restringir la facultad de transformación, por situaciones ajenas a la responsabilidad de la persona propietaria, originadas en hechos pasados que deben ser soportados por ser de conocimiento de todas las personas involucradas. En el caso, se trató de impedir la realización de una edificación en un terreno segregado. Luego de la división, un local antiguo quedó muy próxima a la línea divisoria. Cuando se empezó a construir en el terreno segregado, el actor (dueño de la finca madre) reclamó que perdería la fuente de iluminación y ventilación, por lo que adujo tener una servidumbre a su favor, y que, por lo tanto, no se podía construir en el terreno vecino. Se resolvió:
“Si el actor decidió comprar uno de los terrenos segregados, (…) con el límite de su fundo en la pared donde se encuentra el ventanal, contiguo a la línea divisoria de la finca que en la actualidad es de la parte accionada, debió prever que su vecino, quienquiera que fuere, podría en algún momento ejercitar plenamente su derecho de propiedad, y que las ventajas de iluminación y aireación dejarían de existir, una vez se construyera al lado (..). No es que los ventanales fueran construidos contra lo dispuesto en la normativa civil (…) Con el cambio de naturaleza de los inmuebles y de dueño, los ventanales quedaron en el límite (…) Por lo demás, se comparte la tesis del recurrente, de la imposibilidad de constituir por prescripción servidumbre de vista y lo establecido por la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, en su voto 507-F-04: (...) la aceptación de la servidumbre requerida implica una restricción al derecho de propiedad (...), pues se le impediría disponer de cierta área de su terreno, para que el predio de la actora pueda disfrutar de tal beneficio (...)" (Tribunal Segundo Civil, Sección Primera, resolución nº. 233, de 21.06.2012).
Restricciones al atributo de enajenación.
La libre disposición de los bienes se sustenta en los principios de autonomía de la voluntad y de libertad para el intercambio de los bienes, para evitar la amortización (depreciación o pérdida de valor) de la propiedad y la multiplicidad de cargas y gravámenes; además busca facilitar el comercio (arts. 266, 267, 269, 291, 383 y 384 CC).
“Por prohibición de disponer se puede entender, en general, toda restricción a la libre enajenación (por ejemplo, vender, permutar), gravamen (por ejemplo, dar en usufructo, hipotecar) o celebración de negocios obligacionales (por ejemplo, arrendar, dar en aparcería), que recaiga sobre una cosa, reduciendo el régimen normal de libertad que -en la circunstancia de que se trate-corresponde ordinariamente al dueño” [Albaladejo, M. (1994). Derecho Civil. III. Derecho de Bienes. Vol. I. 8va. ed. José María Bosch, p. 285].
Las prohibiciones a la facultad de disposición o enajenación las debe cumplir la persona propietaria. Ella tiene el derecho, pero no puede enajenarlo, total o parcialmente, por la prohibición. Su existencia no crea un derecho real a favor de otra persona. Se deben interpretar además de manera restrictiva por el principio de que la propiedad se presume libre y por estar por medio un derecho fundamental. Cuando se irrespetan las condiciones legales para establecer este tipo de prohibiciones, el acto se considera inválido, total o parcialmente.
Se sobreentiende que se trata de bienes enajenables (en el comercio), que pueden ser objeto de negocios jurídicos (posibilidad jurídica y física del objeto, según los arts. 627 a 631 CC). Cumplidos esos requisitos, se establece no es posible prohibir enajenar o gravar un bien, salvo:
1) En los casos y en la forma en que la ley lo disponga....
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba